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    房地產投資過程實際上就是房地產項目開發(fā)經營的全過程。房地產投資周期長、環(huán)節(jié)多，是一個相當復雜的過程，對此，在房地產開發(fā)一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發(fā)過程是類似的，不過其側重點不同。中國招商引資信息網提示（http://kimbb.com/），概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權獲得、房地產生產開發(fā)及房地產銷售經營這四個大的階段。

　　投資分析

房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續(xù)過程。投資決策準確，是確

     保整個開發(fā)項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發(fā)經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。

　　（1）市場分析。

　　市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益，進而有助于投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。

　　（2）財務分析。

　　投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現金流量的估計，計算出預期報酬率，并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析并對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。

　　（3）可行性分析。

　　可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。

　　因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。

　　土地開發(fā)權的獲得

　　這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。

　　在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產生不必要的糾紛。此外，由于房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。

　　房地產建設開發(fā)

　　在房地產開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。

　　在上述前期工作完成之后，方可進入實質性的建設開發(fā)階段。以后的工作為根據規(guī)劃及開發(fā)要求進行設計，然后尋找建筑商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進行建設監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發(fā)進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。

　　房地產銷售經營

　　在房地產銷售階段主要的工作，包括：

　　一是必須有完善的營銷規(guī)劃。

　　包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。

　　二是實際的銷售活動，

　　包括根據市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。

　　三為融資活動的進行。

　　由于房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。

　　在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業(yè)進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態(tài)主要分為兩大類：

　　一類是將房地產出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態(tài)，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。

　　二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。