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重慶中都物流城市集配中心項(xiàng)目招商合作手冊(cè)

重慶中都物流項(xiàng)目招商合作方案

一、項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目背景 北汽現(xiàn)代為響應(yīng)國(guó)家“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略，深化西南產(chǎn)業(yè)布局，加速北京現(xiàn)代本地化戰(zhàn)略實(shí)施，于2017年在重慶建成北京現(xiàn)代重慶工廠，占地187萬㎡，工廠建設(shè)投資62億元，整車生產(chǎn)能力到達(dá)30萬輛，發(fā)動(dòng)機(jī)年生產(chǎn)能力達(dá)到30萬臺(tái)。

中都物流有限公司為北汽集團(tuán)所屬北汽鵬龍和首鋼國(guó)際共同投資設(shè)立的物流公司，是北汽汽車物流的總服務(wù)商，是國(guó)內(nèi)汽車和鋼鐵物流的中堅(jiān)力量。重慶中都物流有限公司是中都物流有限公司在重慶設(shè)立的全資子公司，公司以物流供應(yīng)鏈管理方式向北京現(xiàn)代等整車廠和相關(guān)零部件配套企業(yè)提供專業(yè)的、高水準(zhǔn)的物流服務(wù)。

中國(guó)乘用汽車市場(chǎng)2017年達(dá)到高峰，2018年出現(xiàn)小幅度負(fù)增長(zhǎng)，2019年1-8月，全國(guó)產(chǎn)銷量大幅度下滑，導(dǎo)致北汽現(xiàn)代重慶工廠產(chǎn)能過剩，對(duì)重慶中都物流有限公司經(jīng)營(yíng)帶來較大影響，為有效應(yīng)對(duì)汽車市場(chǎng)變化，重慶中都物流有限公司決定轉(zhuǎn)型發(fā)展，以旗下土地合作開發(fā)為契機(jī)，積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資者和城市配送運(yùn)營(yíng)商，實(shí)現(xiàn)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。為此重慶中都物流公司經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)特向國(guó)內(nèi)外城市物流配送項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)一體化客商進(jìn)行招商。

（二）項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱：重慶中都物流配送中心。

2. 項(xiàng)目地址：重慶兩江新區(qū)龍興工業(yè)組團(tuán)（北汽現(xiàn)代重慶工廠西北側(cè)）

3. 項(xiàng)目土地性質(zhì)：M2（二類工業(yè)用地）

4. 項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃總用地面積141912. 49㎡，其中地塊一81374. 86㎡，地塊二60537. 63㎡；總建筑面積95160㎡，其中地塊一57777㎡，地塊二37383㎡；總投資約4. 96億元，其中地塊一2. 96億元，地塊二2億元。

5. 項(xiàng)目定位：重慶市北部及東北部地區(qū)日用品及生鮮農(nóng)產(chǎn)品的市級(jí)配送中心、重慶主城區(qū)商超及企業(yè)的重要配送基地。

6. 業(yè)主單位：重慶中都物流有限公司。

7. 合作意向：與生鮮、日用品城市配送，物流包裝加工等相關(guān)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合投資、合作經(jīng)營(yíng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1. 是實(shí)現(xiàn)重慶中都物流轉(zhuǎn)型發(fā)展需要。全國(guó)商用車市場(chǎng)需求下滑，北汽重慶工廠減產(chǎn)，重慶中都物流公司有意轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)多元化、高質(zhì)量發(fā)展。

2. 是滿足重慶居民消費(fèi)的需要。重慶市城市配送市場(chǎng)快速發(fā)展，目前存在較大發(fā)展空間，“十三五”期間年均增長(zhǎng)20%，預(yù)計(jì)“十四五”期間年均增長(zhǎng)15%，項(xiàng)目建設(shè)將搶占市場(chǎng)先機(jī)。

3. 是有效發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的需要。項(xiàng)目距離重慶繞城高速路口2公里；果園碼頭、鐵路貨運(yùn)站5公里，符合重慶“內(nèi)客外貨”的二環(huán)規(guī)劃，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

4. 是補(bǔ)齊重慶北部及東北部城市配送設(shè)施短板的需要。重慶北部地區(qū)發(fā)展快，地價(jià)高，城市物流配送設(shè)施相對(duì)較為短缺，項(xiàng)目建設(shè)，可以有效彌補(bǔ)重慶北部地區(qū)城市物流配送設(shè)施的短板，滿足北部居民和企事業(yè)單位日常生產(chǎn)生活需求。

三、項(xiàng)目建設(shè)條件分析 （一）項(xiàng)目區(qū)位條件分析 1. 宏觀區(qū)位

項(xiàng)目位于重慶市中東北部?jī)山�新區(qū)龍盛高端產(chǎn)業(yè)園。

（1）重慶兩江新區(qū)

重慶兩江新區(qū)是中國(guó)內(nèi)陸第一個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)開放新區(qū)，位于長(zhǎng)江以北、嘉陵江以東而得名。轄江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)3個(gè)行政區(qū)部分區(qū)域，規(guī)劃總面積1200km2,要求成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的先行區(qū)、內(nèi)陸重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、長(zhǎng)江上游地區(qū)的金融中心和創(chuàng)新中心、內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放的重要門戶，科學(xué)發(fā)展的示范窗口。

兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局總體定位為“一心四帶”。“一心”即江北嘴為主體的金融商務(wù)中心。“四帶”即以直屬區(qū)和悅來、兩路為主體的都市功能產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)布局總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展旅游、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包等產(chǎn)業(yè)；以兩路寸灘保稅區(qū)為主體的加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)布局加工貿(mào)易、保稅貿(mào)易、現(xiàn)代物流、臨空經(jīng)濟(jì)；以水土工程開發(fā)區(qū)和蔡家為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)布局電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)器人、科技研發(fā)服務(wù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以魚復(fù)、龍興工業(yè)開發(fā)區(qū)為主體的先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)布局汽車、高端裝備、通用航空、節(jié)能環(huán)保等先進(jìn)制造業(yè)。

項(xiàng)目屬于兩江新區(qū)先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶。

（2）龍盛產(chǎn)業(yè)新城

龍盛產(chǎn)業(yè)新城位于兩江新區(qū)中東部，屬于兩江新區(qū)“八城”重要要組成部分。龍盛產(chǎn)業(yè)新城北臨渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)，東臨照母山，南臨果園港物流新城，西臨銅鑼山，規(guī)劃用地面積約200k㎡，功能定位為依托兩江汽車城、通用航空產(chǎn)業(yè)園生態(tài)總部城、果園港等重大平臺(tái)，大力發(fā)展汽車、通用航空、裝備制造、軌道交通等先進(jìn)制造業(yè)，積極培育國(guó)際大宗商品貿(mào)易，現(xiàn)代物流、研發(fā)設(shè)計(jì)、現(xiàn)代金融、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；打造國(guó)內(nèi)重要的汽車生產(chǎn)基地、綜合物流基地、都市文化旅游目的地和濱江宜居新城。

其中龍興工業(yè)開發(fā)區(qū)是兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)的三大園區(qū)之一，是兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃“一心四帶”中的先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶，突出戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)家級(jí)先進(jìn)制造業(yè)平臺(tái)功能。

汽車產(chǎn)業(yè)園依托魚復(fù)和黃茅坪、翠云三大片區(qū)，采取“整機(jī)+零部件”垂直整合模式，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌和高端零部件汽車項(xiàng)目，形成涵蓋整車生產(chǎn)、研發(fā)等汽車產(chǎn)業(yè)鏈條，加快建設(shè)成為綜合性的世界級(jí)汽車產(chǎn)業(yè)基地。

本項(xiàng)目屬于龍盛產(chǎn)業(yè)新城和汽車產(chǎn)業(yè)園雙重覆蓋范圍，幅員面積約178k㎡，轄石船、龍興、復(fù)盛、魚嘴及唐家沱街道，未來城市人口將超過150萬人，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿�巨大�?/SPAN>

2. 微觀區(qū)位

項(xiàng)目位于重慶兩江新區(qū)龍盛片區(qū)天堡寨區(qū)域堡源路。項(xiàng)目東臨堡源路、南臨堡豐路、西臨堡豐路、北臨堡聚路，規(guī)劃用地面積141912. 49㎡（約213畝）。

項(xiàng)目地位重慶兩江新區(qū)龍興汽車產(chǎn)業(yè)園，周邊主要以汽車制造業(yè)為主，包括南部的北汽現(xiàn)代重慶工廠及相關(guān)零部件廠，項(xiàng)目北部為汽車零部件制造企業(yè)。周邊物流企業(yè)主要有維龍物流（普渝斯）、豐樹等。

項(xiàng)目距離龍盛片區(qū)未來區(qū)域商業(yè)中心約3km,距離渝北區(qū)兩路商業(yè)中心約20km，距離江北區(qū)觀音橋商業(yè)中心約30km，距離解放碑商業(yè)中心約35km。屬于重慶市規(guī)劃的新興發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿�較好。

（二）項(xiàng)目交通條件分析 1. 項(xiàng)目外部交通條件分析

（1）鐵路：項(xiàng)目距離重慶最大火車編組站土主約35km，距離最近的鐵路貨站唐家沱站約14km，距離鐵水聯(lián)運(yùn)果園港鐵路貨場(chǎng)約5km。項(xiàng)目開展公鐵聯(lián)運(yùn)較多便捷。

（2）水港：項(xiàng)目距離重慶最大水港果園港約5km. 可以便捷實(shí)現(xiàn)公水聯(lián)運(yùn)。

（3）空港：項(xiàng)目距離重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約11km，可以便捷實(shí)現(xiàn)空公聯(lián)運(yùn)。

（4）高速公路：項(xiàng)目毗鄰重慶繞城高速、距離繞城高速龍興出入口約2km。鄰近滬渝高速，距離滬渝高速魚嘴立交約5km，可以快捷出入。

（5）市政道路：項(xiàng)目四周均有城市道路，包括堡源路、堡豐路、堡聚路等城市支路，為雙向四車道。基本能滿足區(qū)域交通、物流需求。項(xiàng)目距離盛興大道城市快速干道，距離城市主干道龍駿大道、兩江大道、長(zhǎng)安大道均較近。項(xiàng)目區(qū)域交通狀況較好，不會(huì)造成交通擁堵。

（6）軌道交通:未來地鐵4號(hào)線將在天堡寨設(shè)站，項(xiàng)目可在2022年與重慶主城區(qū)繁華地帶實(shí)現(xiàn)交通便捷互通、融合，區(qū)域交通可以得到較大改善。

（7）公共交通:目前有從渝北區(qū)兩路、江北區(qū)魚嘴到達(dá)項(xiàng)目附近的公交車。但時(shí)間較長(zhǎng)，職工上下班不夠便捷。

總體而言，項(xiàng)目外部交通有利于物流配送，不會(huì)造成交通擁堵。

2. 項(xiàng)目外部交通

項(xiàng)目?jī)?nèi)部已完成場(chǎng)平，內(nèi)部交通需要重新規(guī)劃。由于項(xiàng)目?jī)蓚�(gè)地塊之間有溪流隔斷，內(nèi)部暫時(shí)不能互通。未來若要互通，必須建設(shè)橋梁。

（三）項(xiàng)目周邊公共服務(wù)設(shè)施 1. 居住設(shè)施

項(xiàng)目周邊5公里范圍未來規(guī)劃700萬m2左右的居住設(shè)施，預(yù)計(jì)居住人口達(dá)到20萬人。目前已經(jīng)建成的居住設(shè)施主要為100萬m2左右公租房，在建的主要居住設(shè)施大多數(shù)為重慶房地產(chǎn)20強(qiáng)項(xiàng)目。

2. 商業(yè)設(shè)施

項(xiàng)目周邊5公里范圍的龍興組團(tuán)和魚嘴規(guī)劃了大型商業(yè)設(shè)施，預(yù)計(jì)區(qū)域商業(yè)面積將達(dá)到100萬m2，目前商業(yè)設(shè)施大多數(shù)處于在建狀況。

3. 醫(yī)療設(shè)施

項(xiàng)目周邊5公里龍興組團(tuán)將引進(jìn)著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)，目前暫定為四川大學(xué)華西醫(yī)院和一家國(guó)外知名醫(yī)院。

4. 教育設(shè)施

項(xiàng)目周邊5公里已經(jīng)建成南開兩江中學(xué)、一中兩江中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，能夠有效吸引居民入駐。目前項(xiàng)目距離10公里左右還有重慶理工大學(xué)龍興校區(qū)，學(xué)生達(dá)到1萬人左右。

5. 旅游設(shè)施

項(xiàng)目周邊15公里范圍有重慶著名景點(diǎn)兩江影視城和龍興古鎮(zhèn)、張關(guān)水溶洞等著名旅游景點(diǎn)，年均游客量將達(dá)到100萬元。

6. 工業(yè)設(shè)施

項(xiàng)目周邊20公里2大工業(yè)園，魚嘴汽車產(chǎn)業(yè)園和龍興高端制造產(chǎn)業(yè)園（飛機(jī)），規(guī)劃面積50平方公里，預(yù)計(jì)入駐產(chǎn)業(yè)工人30萬人，未來消費(fèi)潛力巨大。

7. 其它產(chǎn)業(yè)設(shè)施

項(xiàng)目周邊5公里范圍有20余個(gè)都市樓宇工業(yè)，預(yù)計(jì)建筑面積超過200萬m2，將吸引15萬人就業(yè)。

由此可知，項(xiàng)目所在區(qū)域在居住人口和產(chǎn)業(yè)工人、旅游人口方面具有較強(qiáng)的聚集作用和發(fā)展?jié)摿Γ��?xiàng)目未來城市配送服務(wù)的發(fā)展前景巨大。

（四）項(xiàng)目用地條件現(xiàn)狀分析

1. 項(xiàng)目用地規(guī)模

項(xiàng)目共有兩個(gè)地塊構(gòu)成，即A6-1/01號(hào)宗地和A6-2/01號(hào)宗地，總用地面積141912. 49㎡（約212. 87畝），其中A6-1/01號(hào)宗地用地面積為81374. 86㎡（約122. 06畝），A6-2/01號(hào)宗地用地面積為60537. 63㎡（約90. 8畝）。

2. 項(xiàng)目用地性質(zhì)

項(xiàng)目用地性質(zhì)為二類工業(yè)用地。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，物流用地可以等同于工業(yè)用地。

3. 項(xiàng)目地形

項(xiàng)目原地形為南、北高，中間低，其中兩地塊之間為溪流，地勢(shì)相對(duì)較低。現(xiàn)已完成初步場(chǎng)平，可以直接動(dòng)工建設(shè)。

四、項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

（一）重慶城市配送市場(chǎng)規(guī)模分析 1. 重慶城市配送市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。2013-2018年，全市城市配送市場(chǎng)總值從0. 9萬億元增長(zhǎng)至2. 2萬億元，累計(jì)增長(zhǎng)144. 4%，年均增長(zhǎng)19. 57%，實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

年 2013 2014 2015 2016 2017 2018

配送總值（萬億/年） 0. 9 1. 2 1. 4 1. 6 1. 9 2. 2

根據(jù)重慶工商大學(xué)海基公司建立模型，預(yù)計(jì)2019-2025年重慶配送市場(chǎng)將保持高速增長(zhǎng)，其中2019-2021年均增速達(dá)到18%左右，2021-2025年增速將達(dá)到15%左右。到2025年配送物品總價(jià)值將達(dá)到6. 16萬億元。

2. 重慶市城市配送費(fèi)用快速增長(zhǎng)。2013-2018年，全市城市配送費(fèi)用從420億元增長(zhǎng)至1040億元，累計(jì)增長(zhǎng)147. 6%，年均增長(zhǎng)19. 9%，實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

年 2013 2014 2015 2016 2017 2018

城配費(fèi)用（億） 420 500 630 780 900 1040

以上數(shù)據(jù)中可以分析出：截止2018年重慶城市配送總費(fèi)用是1040億元/年，按重慶市3100萬人口計(jì)算，人均配送費(fèi)用約為3355元/年，此費(fèi)用包含倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、分揀、包裝、運(yùn)輸?shù)取?/SPAN>

按照重慶市場(chǎng)需求建立預(yù)測(cè)模型，預(yù)計(jì)到2025年城市配送費(fèi)用將達(dá)到2766. 42億元。到2030年將達(dá)到5096. 95億元。

年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年

城配費(fèi)用（億元） 1196. 00  1375. 40  1581. 71  1818. 97  2091. 81  2405. 58  2766. 42（續(xù)表2026-2030年預(yù)測(cè)）年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年

城配費(fèi)用（億元） 3126. 06  3532. 44  3991. 66  4510. 58  5096. 95

（二）重慶城市配送市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 1. 重慶主城區(qū)城市配送市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

根據(jù)重慶市商務(wù)委委托第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告，重慶主城區(qū)城市配送市場(chǎng)從2013年開始正式起步，目前處于快速發(fā)展期初期階段，屬于自由競(jìng)爭(zhēng)，第三方城市企業(yè)規(guī)模較小、市場(chǎng)份額小，由于市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是太激烈。因此中都物流目前進(jìn)入城市配送市場(chǎng)時(shí)機(jī)很好。

2. 重慶主城區(qū)城市配送市場(chǎng)份額

目前重慶主城區(qū)城市配送市場(chǎng)份額最高主要為國(guó)有企業(yè)，包括重慶百貨物流配送公司、重慶交運(yùn)集團(tuán)，其次是連鎖發(fā)展的股份企業(yè)，包括永輝、蘇寧、京東等，本地民營(yíng)企業(yè)份額相對(duì)較低。市場(chǎng)份額超過5%的企業(yè)只有4家，由此可知重慶城市配送市場(chǎng)具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景。

（三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)分析 項(xiàng)目建設(shè)，其配送服務(wù)范圍為立足重慶北部片區(qū)，輻射重慶主城其他片區(qū)，到2021年項(xiàng)目初步建成，到2030年將有效服務(wù)區(qū)域405萬人（依據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃（2010-2030年）》（2017年修改））。

1. 區(qū)域配送規(guī)模分析：項(xiàng)目立足重慶北部、東北部片區(qū)城市居民消費(fèi)需求（暫不考慮產(chǎn)業(yè)工人和游客），到2030年將有效服務(wù)區(qū)域405萬人。2018年重慶主城區(qū)人均配送費(fèi)用3355元/年，重慶北部和東部城區(qū)現(xiàn)有城市人口311萬，現(xiàn)狀北部和東部區(qū)域配送總費(fèi)用約為104. 34億元。按照重慶主城區(qū)城市配送平均增長(zhǎng)速度（2019-2020年均18%，2021-2025年均增長(zhǎng)15%）和人口增長(zhǎng)規(guī)劃（年均增長(zhǎng)2. 50%），到2025年，區(qū)域城市配送費(fèi)用總額預(yù)計(jì)為347. 35億元。2026-2030年，人均城市配送費(fèi)用年均增長(zhǎng)13%，人口年均增長(zhǎng)1. 85%，到2030年城市配送費(fèi)用將達(dá)到701. 41億元。

其中日用品、農(nóng)產(chǎn)品、冷鏈等生活品配送總額占總配送費(fèi)用的46%，則到2025年配送額為159. 78億元，到2030年配送額為322. 65億元。

2. 項(xiàng)目配送規(guī)模分析

項(xiàng)目于2022年開展正式運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)成熟度不足，按照服務(wù)區(qū)域日用品、農(nóng)產(chǎn)品、冷鏈配送30家企業(yè)計(jì)算，項(xiàng)目占有3%的市場(chǎng)份額計(jì)算，2022年，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入可達(dá)2. 93億元。經(jīng)過不斷開拓市場(chǎng)、增加市場(chǎng)需要的服務(wù)、不斷加強(qiáng)合作，適應(yīng)重慶配送市場(chǎng)的需要，項(xiàng)目收入2022-2025年均遞增19%，到2025年項(xiàng)目配送經(jīng)營(yíng)總收入達(dá)到5. 06億元。2026-2030年年均增長(zhǎng)15%，到2030年日用生活品及生鮮產(chǎn)品配送總收入達(dá)到10. 17億元。

3. 項(xiàng)目收入結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)分析

（1）項(xiàng)目物流量預(yù)測(cè)

按照項(xiàng)目覆蓋區(qū)域2018年產(chǎn)品（日用品、農(nóng)產(chǎn)品）配送量為每人每月80kg，2018-2020年人均配送量年均增長(zhǎng)18%，則到2022年人均配送量為1767. 79 kg /年、配送總量為606. 86萬噸，但考慮有部分配送中心無自有車輛，不承擔(dān)運(yùn)輸服務(wù)，本項(xiàng)目占有5%市場(chǎng)份額，則配送量為30. 34萬噸/年。到2025年人均配送量為2688. 59KG/年、配送總量為993. 92萬噸、項(xiàng)目配送總量為49. 7萬噸/年。2021-2030年人均配送量年均增長(zhǎng)15%，則到2030年人均配送量為5407. 71KG/年、配送總量為2191. 01萬噸/年、項(xiàng)目占有市場(chǎng)配送總量的5%市場(chǎng)份額，則項(xiàng)目配送量為109. 55萬噸/年。

（2）項(xiàng)目配送經(jīng)營(yíng)總收入

到2022年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)年收入為30757. 19萬元。到2025年，年收入達(dá)到47400. 46萬元。到2030年，年收入達(dá)到98875. 52萬元。其中：地塊一收入（總收入60%）到2025年將達(dá)到2. 83億元，2030年將達(dá)到5. 92億元。地塊二地塊一收入（總收入40%）到2025年將達(dá)到1. 88億元，2030年將達(dá)到3. 94億元。

五、項(xiàng)目建設(shè)機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)分析

（一）主要機(jī)會(huì) 1. 國(guó)家及重慶市積極出臺(tái)政策，扶持城市配送產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

從2011年起，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市配送管理工作的意見》、《城市配送服務(wù)質(zhì)量要求》、《關(guān)于推進(jìn)現(xiàn)代物流技術(shù)應(yīng)用和共同配送工作的指導(dǎo)意見》等文件和規(guī)范，推動(dòng)城市配送產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2014年，重慶市政府連續(xù)出臺(tái)了《加快完善城市配送體系建設(shè)的意見》、《重慶市城市共同配送工作方案的通知》等文件，大力推動(dòng)城市配送產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2. 國(guó)家和重慶市“放管服”政策，為企業(yè)發(fā)展減賦，促進(jìn)物流配送企業(yè)降本增效，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

3. 國(guó)家生態(tài)環(huán)保和節(jié)能減排政策，迫使城市必須開展城市配送，減少環(huán)境和交通壓力。

4. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展，為城市配送業(yè)帶來機(jī)遇。

5. 物流行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)城市配送產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城市配送屬專業(yè)物流服務(wù)，目前處于行業(yè)發(fā)展初期，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿�巨大�?/SPAN>

6. 以物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算為主的新一代信息技術(shù)，有效解決于城市配送的運(yùn)力，車貨匹配等問題，有效配置資源，推動(dòng)城市配送技術(shù)創(chuàng)新，提升經(jīng)營(yíng)效率。

7. 企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，居民消費(fèi)方式創(chuàng)新，推動(dòng)城市配送產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也對(duì)城市配送產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了更高要求。

8. “一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、西部陸海新通道等國(guó)家戰(zhàn)略對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及物流業(yè)發(fā)展帶來了利好，促進(jìn)城市配送產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

9. 兩江新區(qū)及“三北”地區(qū)快速發(fā)展、龍興-魚嘴區(qū)域加快發(fā)展為項(xiàng)目建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)及人口聚集為項(xiàng)目帶來不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。

（二）主要優(yōu)勢(shì) 1. 項(xiàng)目投資建設(shè)單位中都物流公司是北汽集團(tuán)與首鋼集團(tuán)兩大實(shí)力企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)物，企業(yè)實(shí)力雄厚。

2. 項(xiàng)目所在地具有一定的區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)。

3. 項(xiàng)目獲地成本較低，建設(shè)成本較低，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。

4. 項(xiàng)目得到上級(jí)部門（單位）的支持，打造中都物流轉(zhuǎn)型的示范項(xiàng)目。

總之，項(xiàng)目建設(shè)面臨經(jīng)濟(jì)及物流行業(yè)轉(zhuǎn)型、重慶市西部陸海新通道、城市配送需求快速增長(zhǎng)技術(shù)和商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的重要機(jī)遇期。雖然目前項(xiàng)目區(qū)位不夠成熟，但若引進(jìn)有實(shí)力、有城市配送經(jīng)驗(yàn)的合作伙伴，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿�巨大�?/SPAN>

六、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位 （一）總體思路 按照重慶市委、市政府關(guān)于推動(dòng)西部陸海新通道、建設(shè)長(zhǎng)江上游商貿(mào)物流中心的決策部署，以推動(dòng)全市配送供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)力，加強(qiáng)合作、整合資源、開拓市場(chǎng)、提升效率，將項(xiàng)目打造成重慶市城市配送示范工程。

（二）發(fā)展目標(biāo) 到2021年項(xiàng)目基本建成，2025年收入達(dá)到5億元，成為渝北區(qū)和兩江新區(qū)城市配送重點(diǎn)項(xiàng)目。到2030年項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，年經(jīng)營(yíng)收入10億元，成為重慶市商務(wù)委城市配送示范網(wǎng)點(diǎn)。

（三）項(xiàng)目總體定位 重慶市日用品及生鮮農(nóng)產(chǎn)品的市級(jí)配送中心、重慶主城區(qū)商超及企業(yè)配送的重要基地。“十四五”期間進(jìn)入重慶市規(guī)劃城市配送網(wǎng)點(diǎn)。

（四）目標(biāo)市場(chǎng)定位 重慶北部片區(qū)商超、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的日用品、生鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈體系成員。

七、項(xiàng)目規(guī)劃布局 （一）項(xiàng)目總平面布局 1. 項(xiàng)目總平面布局說明

項(xiàng)目布局按照集中布局、業(yè)態(tài)分開、功能分區(qū)、配套齊全的原則，規(guī)劃布局為“一軸兩片”空間布局體系。

（1）“一軸”：以兩塊地中間河道為中軸景觀軸。

（2）“兩片”：打造商超、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)供應(yīng)鏈片區(qū)和生鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈片區(qū)。

2. 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

指標(biāo) 單位 地塊1 地塊2 合計(jì)

規(guī)劃用地面積

81374. 86 60537. 63 141912. 49平方米 122. 06 90. 81  212. 87畝

總建筑面積 平方米 57777 37383 95160

計(jì)入容積率面積 平方米 68425 45627 114052

容積率  0. 84  0. 75  0. 80

建筑占地面積 平方米 27745 18309 46054

建筑密度 % 34. 10  30. 24  32. 45

綠地面積 平方米 12210 9081 21291

綠地率 % 15. 00  15. 00  15. 00

按功能劃分（建筑面積） 加工倉(cāng)庫(kù) 平方米 5600 4560 10160

冷庫(kù) 平方米 21600 13320 34920

標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù) 平方米 11000 7278 18278

辦公樓 平方米 5280 3960 9240

其他 平方米 8345 4671 13016

按地上/地下 地上建筑面積 平方米 51825 33789 85614

地下建筑面積 平方米 5952 3594 9546

停車位 地上 個(gè) 80 60 140

地下 個(gè) 170 100 270

3. 項(xiàng)目功能分區(qū)

（1）商超、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)供應(yīng)鏈功能區(qū)

占地122. 06畝，建筑面積5. 78萬㎡，主要布局商超加工、包裝倉(cāng)庫(kù)以及商超冷庫(kù)，為商超和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、基地管理者配套辦公樓和管理用房。

（2）生鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈功能區(qū)

占地面積90. 81畝，建筑面積3. 74萬㎡，主要布局生鮮農(nóng)產(chǎn)品的加工、分揀、包裝倉(cāng)庫(kù)、部分標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)和冷庫(kù)，為生鮮農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)、基地管理者配套辦公樓和倒班房。

（二）項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)需根據(jù)項(xiàng)目地形地貌，因地制宜，充分考慮挖、填因素，節(jié)約建設(shè)成本，建筑風(fēng)格、顏色等根據(jù)規(guī)劃局要求設(shè)計(jì)。

（三）項(xiàng)目交通組織 1. 項(xiàng)目外部交通說明

項(xiàng)目主要通過堡聚路與外界聯(lián)系，目前對(duì)外交通都已建成通車，道路通暢。

2. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通說明

項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通主要采取網(wǎng)格式進(jìn)行布局，有效解決內(nèi)部交通流向以及車輛進(jìn)出的問題。

（1）北面地塊（商超、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)供應(yīng)鏈功能區(qū)）

規(guī)劃了“一環(huán)一橫兩豎”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，寬度為8米，雙向2車道，解決北面地塊內(nèi)部交通問題。

（2）南面地塊（生鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈功能區(qū)）

規(guī)劃了“一環(huán)一橫三豎”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，其中環(huán)線道路和豎向道路為8米，雙向2車道，橫向道路為16米，雙向4車道，解決南面地塊內(nèi)部交通問題。

八、項(xiàng)目投資及收益估算 （一）項(xiàng)目投資估算

項(xiàng)目總投資49627. 75萬元。其中：

1. 地塊1：項(xiàng)目總投資29578. 77 萬元，其中固定資產(chǎn)投資構(gòu)成如下：

序號(hào) 項(xiàng)目 金額 占比%

1 工程建設(shè)費(fèi)用 12,989. 54 43. 92

2 附屬工程  1,860. 21  6. 29

3 設(shè)施設(shè)備費(fèi)用  6,103. 00 20. 63

4 工程建設(shè)其它費(fèi)用  6,099. 89 20. 62

5 預(yù)備費(fèi)用  2,164. 21  7. 32

6 建設(shè)期銀行利息 361. 92  1. 22

合計(jì) 29,578. 77 100. 00

2. 地塊2：項(xiàng)目總投資20048. 98萬元，其中固定資產(chǎn)投資構(gòu)成如下：

序號(hào) 項(xiàng)目 金額 占比%

1 工程建設(shè)費(fèi)用  8,615. 85 42. 97

2 附屬工程  1,346. 32  6. 72

3 設(shè)施設(shè)備費(fèi)用  3,904. 00 19. 47

4 工程建設(shè)其它費(fèi)用  4,474. 29 22. 32

5 預(yù)備費(fèi)用  1,467. 24  7. 32

6 建設(shè)期銀行利息 241. 28  1. 20

合  計(jì) 20,048. 98 100. 00

（二）項(xiàng)目資金來源

項(xiàng)目資金主要來源于業(yè)主自籌和銀行貸款。

1.  自籌資金：

（1）地塊1：17578. 77萬元，占比59. 43%。自籌資金中重慶中都物流占51%股份，出資8965. 17萬元，合作伙伴需出資8619. 6萬元，占49%。

（2）地塊2：12048. 98萬元，占比60. 10%。自籌資金中重慶中都物流占51%股份，出資6144. 98萬元，合作伙伴需出資5904萬元，占49%。

2. 銀行貸款：

（1）地塊1：12000. 00萬元，占比40. 57%

（2）地塊2：8000萬元，占比39. 90%

（三）項(xiàng)目收益估算

項(xiàng)目擬通過引進(jìn)重慶和全國(guó)知名大型城市配送設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)一體化合作伙伴進(jìn)行共同開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)

1.  項(xiàng)目總收入：2021-2029年9年總收入441610. 44萬元（年均收入51954. 17萬元，其中地塊一：264966. 26萬元、地塊二：176644. 18萬元）。

2. 項(xiàng)目總成本費(fèi)用：2021-2029年總運(yùn)營(yíng)成本251919. 20萬元（年均成本29637. 55萬元<實(shí)際產(chǎn)生收入為8. 5年>，其中地塊一：151069. 93萬元、地塊二：100849. 27萬元）。

3. 項(xiàng)目總利潤(rùn)：2021-2029年利潤(rùn)總額為185779. 38萬元（年均利潤(rùn)21856. 40萬元<實(shí)際產(chǎn)生收入為8. 5年>，其中地塊一：111549. 22萬元、地塊二：74230. 16萬元）；地塊一投資收益率377. 13%，地塊二投資收益率370. 24%。

4. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

地塊一：

（1）投資回收期：靜態(tài)7. 25年；動(dòng)態(tài)8. 81年。

（2）內(nèi)部報(bào)酬率：18. 10%。

（3）凈現(xiàn)值：11746. 21萬元。

地塊二：

（1）投資回收期：靜態(tài)7. 29年；動(dòng)態(tài)8. 95年。

（2）內(nèi)部報(bào)酬率：17. 59%。

（3）凈現(xiàn)值：7443. 14萬元。

由此可知，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。

九、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 （一）項(xiàng)目建設(shè)周期 共1. 5年（2020年1月--2021年6月）

（二）項(xiàng)目建設(shè)分期 不分期，一次性建成。

十、招商合作方案 （一）招商對(duì)象 1. 首選：重慶市域具有投資實(shí)力和城市配送經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)城配公司，以國(guó)有企業(yè)為首選，具有冷鏈生鮮配送經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。

2. 其次：為國(guó)內(nèi)大型物流公司，首選國(guó)內(nèi)知名落地配送企業(yè)。

3. 其他：國(guó)內(nèi)及市內(nèi)中型日用生活品配送企業(yè)或重慶連鎖商業(yè)配送企業(yè)。

（二）招商數(shù)量 兩個(gè)地塊只招一家有建設(shè)和運(yùn)營(yíng)實(shí)力的城市配送商。

（三）招商合作條件 1. 在國(guó)內(nèi)合法注冊(cè)具有獨(dú)立法人資格、獨(dú)立核算的企業(yè)（含子公司）。

2. 注冊(cè)資金1000萬元以上，公司凈產(chǎn)值不少于3000萬元，年?duì)I業(yè)收入不低于3億元，實(shí)有固定資產(chǎn)不少于5000萬元。

3. 具有城市配送設(shè)施建設(shè)實(shí)力和運(yùn)營(yíng)實(shí)力（建設(shè)和運(yùn)營(yíng)一體化），且經(jīng)營(yíng)時(shí)間不少于3年。

4. 具有生鮮、冷鏈等綜合性城市配送企業(yè)優(yōu)先。

5. 愿意長(zhǎng)期合作，具有足夠的投資實(shí)力，現(xiàn)金投入不低于6000萬元。

6. 能夠接受項(xiàng)目土地溢價(jià)、增值。

（三）合作方式

出讓股權(quán)，共同運(yùn)營(yíng)。

重慶中都物流有限公司以土地（評(píng)估后）+現(xiàn)金投資作為投入，占51%-70%股份。合作單位以現(xiàn)金作為投入，占30%-49%股份。重慶中都物流公司保持控股地位。

（三）招商時(shí)間 2019年10月-2020年1月