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     蘭州招商網(wǎng)訊：城市綜合體，對于現(xiàn)代都市而言是個必不可少的“硬件”，對于蘭州人來說才剛剛熟悉。數(shù)據(jù)顯示，蘭州市城市綜合體目前擬建和在建的房地產(chǎn)項目有數(shù)十個。

　　為大蘭州建設注入活力

　　“城市綜合體”是建筑綜合體的升級和城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。因其規(guī)模較大，功能齊全并結合了現(xiàn)代人的高效、快速、便捷，所以城市綜合體也被稱之為“城中城”。

　　隨著城市化進程的加快，大量人口遷居以經(jīng)濟為中心的城市，使得蘭州城市土地資源日益稀缺、珍貴。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體逐漸占據(jù)了房地產(chǎn)市場，萬達、綠地等國內(nèi)知名企業(yè)的入駐，使得蘭州城市開發(fā)進入綜合體時代。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，國內(nèi)20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中55%的增量集中在中西部城市。蘭州作為西部地區(qū)重要的區(qū)域性特大城市，城市綜合體的建設也日益激烈。截至目前，蘭州開工建設城市綜合體數(shù)十個。

　　“城市綜合體一般分三種類型，根據(jù)主導功能有商業(yè)型、商務型、交通樞紐型、居住主導型、混合型 ；根據(jù)項目區(qū)位有核心區(qū)位型、次中心商圈型、節(jié)點型、城郊型、資源型；根據(jù)開發(fā)主體有政府主導型、復合地產(chǎn)型、政府和市場合作型。但無論那種形式，這種把城市功能與城市發(fā)展之間的內(nèi)在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間有機結合的新型城市發(fā)展形態(tài)，改變的是蘭州的城市格局與人居模式，將為大蘭州建設和發(fā)展注入新的活力與動力。

　　綜合體建設應合理規(guī)劃統(tǒng)一布局

　　對于市民而言，綜合體是一個全天候的生活消費娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產(chǎn)品，也不是所有城市都適合開發(fā)建設這種城市綜合體。蘭州城鄉(xiāng)規(guī)劃院表示：“作為一種商業(yè)地產(chǎn)，其規(guī)劃設計和建筑形式及風格特色，在很大程度上決定了城市綜合體對人們的吸引力。因此從未來發(fā)展的角度看，任何一個城市綜合體應挖掘本土特色、突出民族文化，每個城市都有自己獨特的歷史、文化、民俗等，在舊城改造時，一定要做好相關規(guī)劃和專業(yè)設計，這樣才能最大限度利于商業(yè)開發(fā)，同時還能帶動旅游，因此，商業(yè)項目的上馬應該慎之又慎。

　　此外，就城市綜合體本身而言，其選址必須符合三個條件：暨具有營造園林景觀的基礎；必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢；必須營造齊備的生活系統(tǒng)。從而滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求。”

　　“目前，蘭州市部分城市綜合體布局存在一定的問題：空間布局不均衡，城區(qū)之間差距明顯。大多城市綜合體都分布在城關區(qū)范圍內(nèi)，這主要是受人口、基礎設施分布不均等因素的影響。城關區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)綜合、大型商業(yè)業(yè)態(tài)密集，總體水平相對較高；其他城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模較小，大型業(yè)態(tài)缺乏，業(yè)態(tài)功能組合落后；與交通樞紐結合不緊密：由于城市綜合體現(xiàn)狀以點狀沿主干道路分布為主，交通干道對商業(yè)氛圍切割影響較大，人車矛盾突出；此外城市綜合體內(nèi)部交通組織及停車場地設計也存在考慮不足的問題。開發(fā)模式的單一性，定位不清，對周圍交通造成巨大壓力，業(yè)態(tài)重復，容易引起不良競爭等因素，都會影響城市綜合體未來的招商引資和建設發(fā)展，進而會影響整個蘭州市的規(guī)劃建設和經(jīng)濟發(fā)展。因此，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局城市綜合體項目是很有必要的。”市城鄉(xiāng)規(guī)劃院如是說。

　　加快蘭州市多核心開發(fā)建設

　　“目前，城關區(qū)內(nèi)已開建多個城市綜合體項目，考慮到蘭州市目前的經(jīng)濟發(fā)展水平及消費能力等因素，未來城市綜合體的建設可優(yōu)先選址于規(guī)劃定位為未來蘭州三核心之一的安寧—七里河核心組團范圍內(nèi)，并且是拆遷量較少的可開發(fā)地塊。適量控制項目服務半徑，從而防止全市范圍內(nèi)因過度競爭而造成商業(yè)網(wǎng)點資源浪費。”城鄉(xiāng)規(guī)劃院表示，就目前看，城關中心區(qū)西關十字至盤旋路一帶內(nèi)布局以優(yōu)化、改造提升為主，作為蘭州市商業(yè)、商務中心，其各項功能建設已日趨完善，為協(xié)調(diào)促進蘭州市一體化發(fā)展，市區(qū)內(nèi)選址主要考慮舊城改造片區(qū)。周邊城區(qū)布局以推動蘭州市多核心建設為主。為加快蘭州市多核心的開發(fā)建設，可通過城市綜合體的開發(fā)模式，引進大型商業(yè)休閑項目和精品購物中心帶動周邊片區(qū)發(fā)展。以大型現(xiàn)代化項目集群推動城市發(fā)展，推動城市由“單核心”向“多核心”發(fā)展，帶動了若干城市副中心的興起。為蘭州城市拓展新的發(fā)展空間。

　　“在新項目建設中，主要選擇條件較為成熟，基本無拆遷量或拆遷量較少、近兩年內(nèi)可進行用地出讓的地塊。此外，地塊周邊交通樞紐應已初步形成規(guī)模，交通樞紐帶來的客流量5—10年內(nèi)可達到相應規(guī)模。考慮到蘭州市的經(jīng)濟水平，新項目不易過多的開發(fā)商務金融樓宇，以防市場難以消化。”

　　西站板塊蘭州最佳城市綜合體

　　數(shù)據(jù)顯示，建設中的蘭州城市綜合體整體開發(fā)強度較大，占地面積基本都在1萬㎡以上，建筑面積均為10萬㎡以上，主導功能多以商業(yè)為主，其特點如下：在空間布局上，大多數(shù)選址都在城關區(qū)范圍內(nèi)，從發(fā)展水平而言，在建城市綜合體主導功能相似，商品層次總體中等略偏上水平，個別在建城市綜合體開始往高端發(fā)展。從消費情況看，在建城市綜合體面對的主要消費群體為本地中檔收入者。消費者采購商品以日用品，餐飲及娛樂為主。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，蘭州市城市綜合體或自稱為城市綜合體的項目，不少體量非常大，而且這些項目的開發(fā)模式也各不相同，盡管都稱之為城市綜合體。有酒店+住宅+商業(yè)+辦公，有休閑娛樂+商業(yè)+旅游，有住宅+商業(yè)+寫字樓等，但多數(shù)綜合體有一個共同點，就是商用物業(yè)所占的比例都較大，在住宅銷售出去后，商業(yè)項目興旺與否，成為決定項目成功的關鍵。

　　“由于城市綜合體屬于新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，國家對其設置標準并沒有明確的量化規(guī)定。目前業(yè)界通常以10萬㎡以上建筑規(guī)模，三種以上高標準功能，構成業(yè)態(tài)組合來界定城市綜合體。因其巨大的規(guī)模及吸引客流能力，通常也成為市級商業(yè)中心或區(qū)域級商業(yè)中心。”從城市綜合體所應具備的種種條件看，未來建設的蘭州西客站周邊地區(qū)是蘭州市城市綜合體最佳選址。

　　地理位置代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢，城市綜合體與城市的經(jīng)濟有密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域有快速的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站和交通便利的位置。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。作為人流、物流、信息流等集聚地，火車站是一座城市最繁華最主要的經(jīng)濟圈之一。隨著西客站的建設，西站將產(chǎn)生大量的人流、物流，其次，作為西北最大、先進一流的交通樞紐，西客站建設必將使蘭州的城市中心西移，漸漸會形成一個以西客站為軸心的新商圈。

　　其次，西站東連城關區(qū)，西臨西固，北依安寧區(qū)，交通便捷，不僅有條公交線路路過于此，且正在建設的輕軌交通也布局其中。雖然新火車站建成還要等上幾年，但伴隨著項目的建設，周圍住宅將會面臨拆遷和重建，寫字樓、賓館、商鋪及餐飲和娛樂場所需求將增加，商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多機遇，新火車站項目將成為引領地產(chǎn)、商業(yè)發(fā)展的助推器。可以預見，不久的將來，西站將發(fā)展成為集新商業(yè)商務區(qū)、客運樞紐、便捷完善的交通路網(wǎng)等于一體的黃金地段。

　　綜合體崛起 構建蘭州商圈新格局

　　城市綜合體作為一種商業(yè)地產(chǎn)，往往成為商圈格局發(fā)生劇變的核心引擎。十九世紀20年代，中外商人來蘭設行經(jīng)商。抗戰(zhàn)后，當局在蘭州設了“西北貿(mào)易公司”兼管內(nèi)外貿(mào)易。上世紀50年代中期，形成張掖路區(qū)、盤旋路區(qū)、西站、西固等四個市級商業(yè)中心區(qū)。上世紀80年代，蘭州市一級商業(yè)群主要集中在張掖路，盤旋路、西站、西固中街的市級商業(yè)中心也初具規(guī)模。上世紀90年代以來，商業(yè)設施主要集中在：城關區(qū)的西關十字—張掖路—酒泉路—南關十字—東方紅廣場—盤旋路或鐵路局—火車站一線及西關十字—小西湖—火車西站一線，上世紀90年代中后期，以南關十字為核心的慶陽路、中山路、酒泉路舊城改造和東方紅廣場的建成，西關十字迅速成為實力最為強勁的商服中心。而隨著城市綜合體的不斷涌現(xiàn)，固有的商業(yè)格局將被打破。人口的平衡發(fā)展、消費需求的轉(zhuǎn)變、市場定位的多極化，便利購物和服務、消費的差異、商務商業(yè)的定位等諸多因素，一個新的商圈格局必將形成。