中國招商引資信息網訊：在前期所寫的產業地產各環節亟需規范一文中，作者詳細分析了產業地產為何倍受各方青睞，從宏觀和微觀兩個方面進行了深入探討。各級政府和開發商為什么對此情有獨鐘呢？
據《中國產經新聞》記者采訪開發商時大多數老板所述，因為產業地產的開發離不開政府的產業政策和政府的支持。每個項目的生成，都是根據城市規劃發展需要，立足于區域經濟建設、社會發展需要、百姓就業需求等各種綜合因素考慮，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，來實現產業地產的開發。
為此，政府首先要結合當地的特色產業，吸引有能力的開發商，進行符合當地經濟發展需求的規劃與開發，同時，給予相關產業政策支持、稅收優惠等條件，吸引相關產業進駐，從而形成產業化的區域樣本，提高了產業地產的輻射力和影響力。當多個產業地產模塊成為一定的規模時，城市的產業專業化水平就得到了質的提升。
業內地產資深人士曹瑞亮告訴作者，產業地產概念的出現，是產業和地產聯姻，如果資源配置得當，開發商綜合運營能力強，無疑將成為傳統地產盈利模式的有益的補充。一方面政府高度支持，在土地、稅收等方面都會有較大的優惠，另一方面新的盈利增長點，開發商都是趨利的，所以，近年來，有很多開發商開始轉戰產業地產。一句話，區域經濟發展和企業持續盈利。
伴隨著住宅開發的過度火熱，國家一直進行不斷的調控和平衡。轉型與創新，似乎成為房地產開發商突出重圍的一條新思路，當地產與產業聯姻，產業地產的模式被許多開發商開始看好。與以往相比，“產業地產”也被賦予了更為廣闊的含義，它最早始于“工業地產”，以地產為載體，以產業為依托，不同的產業下形成了不同的地產模式。如養療地產、文化地產、網絡地產等等。
產業地產熱潮隨著房地產調控影響的加深正在持續升溫，各地區產業開發勢頭如火如荼，尤其在大城市的周邊區域，二線、三線甚至四線地域也呈現大熱發展態勢，據龍創基業市場研究部調研了解到，在京津周邊縣市近幾年出現了大大小小的產業地產項目，環首都經濟圈的13個縣市以及山東、山西包括東北都加大了招商引資的力度和扶持政策，在一片大好的形勢之下，我們通過走訪項目和拜訪政府相關人員了解到一個奇怪的現實情況：
一、開發商以產業地產的名義低價拿到土地之后遲遲不開工，有些土地已經超過兩年甚至更長，有些即使開工建設也是小規模、小體量的廠房和研發樓，所建設的廠房基本都是低端、低成本的鋼結構，這些物業規劃設計已經遠遠落后，不能滿足當地的產業招商的客戶需要；二、政府相關機構不是督導開工建設而是忙著幫企業調規劃和辦理各種其他手續，產業地產開發的老大難產權問題卻是無人問津。
為什么如此好的產業地產模式卻出現不和諧的甚至和實際不相符的尷尬境地呢？作者走訪北京、天津周邊多個園區，業內資深人士倒出了個中原委：
1、作為開發商來說，投資建設產業地產投資回報率很低，綜合算僅僅是商業的2成。如果建設廠房和研發樓出租來說，回報率更低，在北京周邊廠房租賃價位一般在0.6元---1.2元之間，有些區域甚至更低，需要8年到10年才能收回成本；如果建設綜合體，廠房和研發再加上商業部分綜合來核算，由于大多數住宅開發商在綜合體的運營方面缺少經驗，最短也要2-3 年才能回本；自己持有靠出租盈利短期內不能得到資金的快速回籠，出售轉讓現有物業需要解決產權的問題，在北京周邊以及大多數經濟區域產業地產的產權問題一直是待解決的，所以開發商遲遲不開工或者采取觀望也是預料之中的了。
2、政府在招商引資和服務方面各地區都是有指標的，每年的引資額度要納入政績考核之列，僅僅稅收方面單純的靠產業地產的稅收是解決不了大問題，每年的政績考核直接關乎個人政治生涯的穩序發展，加上人事組織關系的調整和調動，想在一個區域內短期做出成績可想而知。
產業地產雖是香餑餑，可由于地方利益和中央利益的博弈卻極易出現華而不實，好看不中用，開發商一樣是掛羊頭賣狗肉，換湯不換藥，以低價拿地圈地，根據時局待價而沽，走以前短平快的開發模式，政府大力的對住宅進行調控，引導發展產業地產可結果依然是治標不治本，大量產業園區極易出現規劃雷同，產品雷同，造成區域之間惡性競爭，同質化嚴重。
產業地產的發展不能僅僅依靠簡單的調控住宅一個方面，我認為更多的是整個社會大資源的整合和梳理，是一個在中央的正確決策下系統的調整和完善的過程，從政府官員考核、地區產業規劃、定位、區域和中央的協調等等方面來進行，這要求企業和政府更加要注重實效，看重遠期發展，更要具備戰略眼光，在定位、資源和運營方式等方面尋求更多創新與突破。
作者系龍創基業（三河）企業服務中心總經理高富強
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