大悟（2013）064號地塊介紹
拍賣時間：2013年11月22號
拍賣地點：湖北華垚拍賣有限公司拍賣大廳（武昌區徐東大街338號紡織大廈十樓）
一、宗地區位
宗地位于迎賓大道與京珠高速入****匯處，迎賓大道連接京珠連線，通往京珠高速入口僅需2分鐘，通往高鐵站10分鐘
二、（2013）064號地塊
（一）規劃指標
1、用地面積：179畝，其中大悟（2013）064號地塊A31505.8平方米（47.2畝）、地塊B42467.3平方米（63.7畝）、地塊C45751.6平方米（68.6畝）。
2、用地性質：商住用地
3、出讓年限：住宅70年
4、容積率：小于等于3.0
5、建筑密度：30%
6、綠地率：大于等于30%
地塊位置圖
地塊紅線圖
（二）出讓條件
1、競買保證金：4800萬元（地塊整體出讓，保證金整體收取）
2、競買準備金：350萬元
3、起拍價：
4、付款方式：拍賣成交后，競得人自簽訂《拍賣成交確認書》之日起30日內交付土地成交價款的50%。
5、交地時間：
6、按現狀移交標的。
（三）宗地現狀
地塊平整，無附著物，無拆遷補償問題。
地塊現狀圖
（四）宗地周邊配套
宗地位于城北門戶地段，交通便捷，周邊配套齊全。
交通配套：項目周邊交通發達，離京珠高速路口僅2分鐘車程、孝感北高鐵站距離項目也只有10分鐘車程，南來北往都很方便。項目門口的迎賓大道雙向6車道，可以到大悟周邊鄉鎮。還有5路公交車可以到城區，項目建成后也會有更多的公交車通達。
商業配套：周邊有孝武超市、新世紀6超市、中百倉儲等大型購物中心，工商銀行、中國銀行、農村信用社、郵政儲蓄，僅有5-10分鐘左右車程。
教育配套：周邊教育資源豐富，城北小學、城關中學、城北中學、大悟一中均在項目附近。
景觀配套：項目西側緊鄰澴河，目前大悟正在打造一河兩岸景觀帶，宗地屬于一線濱河金地。
（五）宗地投資價值
1、區位價值：位于大悟縣城北城市門戶地段，屬于重點發展區域。
2、交通配套：京珠聯絡線連接京珠高速入口和城區主干道興華西路，距離大悟中心城區較近。
3、資源優勢：地塊西側緊鄰澴河，大悟縣正在打造一河兩岸景觀帶，宗地資源優勢明顯。
4、居住氛圍：地塊對面有一個正在興建的大型還建居民區，緊鄰地塊有海納中央公園小區，今后居住氛圍濃厚。
5、商業氛圍：地塊周邊有一個大型的批發建材城，大小商戶均已進駐，商業氛圍較為濃厚。
6、其他配套：地塊周邊還有亞太國際酒店、瑞光紡織等。
（六）宗地投資估算（按起拍價計算）
1、每畝單價：90萬元/畝
2、樓面地價：499元/平
大悟投資環境介紹
一、城市概況
大悟縣地處湖北省東北部鄂豫邊界，大別山脈西南段，南北長48.8公里，東西寬42.2公里，總面積1985.71平方公里。跨淮河、長江兩大流域。北與河南省信陽、羅山、新縣交界，南與武漢黃陂、孝感接壤，東鄰紅安縣，西連廣水市，縣城二郎店位于縣城西部，北距信陽70公里，南距武漢151公里，西南距孝感市政府駐地95公里。大悟縣現轄17個鄉鎮，359個村，15萬農戶，64萬人，現城鎮人口約15萬人。
二、交通
大悟縣地處湖北省東北部，大別山脈西段，北與河南省信陽、羅山、新縣交界，南與武漢市黃陂區、孝感市接壤，東鄰紅安縣，西連廣水市，南距省會武漢151公里，西南距孝感市政府駐地95公里，交通便捷。
三、經濟
2012年，全年完成生產總值92.5億元，同比增長11%；全年完成財政收入8.4億元，比上年增長27.1%；完成地方一般預算收入5.4億元，比上年增長32.1%。全縣城鎮居民人均可支配收入16600元，比上年增長15.1%。農民人均純收入5930元，比上年增長15.5%。
四、房地產市場
大悟縣商品房土地交易非常頻繁，但項目的開發水平還比較滯后；縣城開發項目比較少，樓盤均價在2800—300元/平米左右；未來市場發展方向在城北方向；開發商不注重營銷方式，置業顧問整體能力一般偏低；大悟縣目前處于房地產開發的高速發展階段，升值潛力大。
大悟縣總住宅面積75.7萬方，已售面積占35.73萬方，可售面積占39.97萬方，住宅銷售占47%。從已售面積統計，明珠花園、錦繡華府占市場最大去化率，住宅分別銷售了80%、85%，都以樓梯與電梯結合、高層與多層結合的建筑規模，主要以多層建筑為主，而大部分的客戶群體屬于當地工作的職工與鄉鎮的百姓為主，這樣的客戶群體在購房的需求上較偏愛多層樓梯、南北通透的房源，另外在同質化的產品下，客戶群體對高價格的房源更加敏感，例如瑞信時代廣場、波爾沃小鎮的多層建筑就失去優勢。
代表性樓盤簡介
A、項目名稱： 明珠花園
開 發 商 ： 湖北能量房地產有限責任公司
項目地址： 隆盛花園西（原安福駕校）
物業類別： 多層、高層、社區底商
建筑面積： 36019方
綠 化 率 ： 31%
容 積 率 ： 3.4
總 戶 數 ： 一、二期共361套
主力戶型：108㎡-119㎡三房兩廳一衛、125㎡-126㎡三房兩廳兩衛
配 套 ：城北小學、大悟一中、人民醫院、長途汽車站
項目分析：
由于項目多數的多層產品較好，市場的認知度比較高。雖位置偏僻，但銷售價格偏低，所以去化率很好。
明珠花園和陽光嘉園比起來，其住宅偏多，商業偏少。產品定位屬于中端，定價不過三千，本地人基本能夠承受，去化率好說明了其產品性價比高，地段較為繁華，配套齊全。
B、項目名稱：御龍興景
開 發 商 ：大悟縣房地產開發有限責任公司
項目地址：大悟縣興悟北路御庭園門口
物業類別：高層、社區底商
建筑面積：67816方
綠 化 率 ：32%
容 積 率 ：3.3
總 戶 數 ：550戶
主力戶型：122㎡-129㎡三房兩廳一衛、138㎡-143㎡三房兩廳兩衛
配 套 ：城北中學、城北小學、大悟一中、人民醫院、勞動局、衛生局、 農業局、檢察院長途汽車站
項目分析：
項目位于新市政府西側，地理位置優越。周邊有隆盛花園等多個項目競爭激烈。戶型面積以三房為主，較符合當地的銷售市場需求。一下推出550套的數量，可供選擇余地很大，目前所銷售的都以中間較好樓層。
C、項目名稱：瑞信時代廣場
開 發 商：湖北瑞信房地產投資開發有限公司
項目地址：大悟縣城區興華路與府前街交匯處
物業類別：高層、社區底商
綠 化 率：80％
容 積 率：4.8
主力戶型：103㎡三房兩廳一衛、143㎡-146㎡三房兩廳兩衛、205㎡-240㎡復式
配 套：濱河公園、縣直幼兒園、實驗小學、濱河小學、城關中學、實驗中學、楚才中學、金城集貿市場、人民醫院、中醫院
項目分析：
本項目地處繁華心，高層起步價都比明珠花園最高價要高，和御龍興景最高價略低。高品質是該項目的最大賣點。
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