魚臺大酒店項目計劃書
目錄
第一章 背景分析
第一節 政策分析
第二節 市場分析
第三節 選址分析
第二章 星級酒店的現狀及趨勢
第三章 經營定位
第一節 定位依據
第二節 經營理念
第四章 功能布局與建設思路
第一節 功能設置
第二節 酒店設計建議
第三節 設計方案
第五章 前景展望
第一章背景分析
第一節政策分析
項目所在地山東省魚臺縣，位于山東、江蘇、安徽三省交界處，東瀕我國北方最大的淡水湖—微山湖，聞名世界的京杭大運河從東部穿流而過；區域面積654平方公里，常住人口45.2萬。
近年來，魚臺縣依據彌足珍貴的文化資源，緊緊圍繞弘揚優秀傳統文化主線，充分挖掘豐富人文歷史文化、強化生態濕地建設，精心打造西支河、花園渠（日本溝）、老運河“三河六岸”景觀帶，真正實現“城水共生、人水相諧”；傾心規劃布局集孝賢文化、湖漁文化、紅色文化、民俗文化和舊城海子、孟樓濕地“四文一海一濕地”為一體的大旅游景區體系，形成了以孝賢文化為重點、以水帶綠、以景帶城的特色旅游發展新思路。現正努力將舊城子海五打造成為兼具古城和生態特色的國家3A級旅游景區；打造暢游萬畝濕地、慢賞惠河風光、夢回千年古城的微山湖5A級景區精品旅游內環線；將太公廟國家3A級景區與棲霞堆遺址有機結合、提檔升級。
2017中國優秀旅游品牌推廣峰會暨旅游投融資洽談會上,魚臺縣憑借深厚的歷史文化底蘊、豐富的綠色生態旅游資源、獨特的旅游文化以及良好的宜居宜游環境,被授予“中國最美宜居宜業宜游宜學名縣”榮譽稱號。
隨著魚臺旅游業的發展，旅游人次的增加，而魚臺縣尚無一家星級酒店。項目建成后將彌補這一空白，成為整個魚臺縣重要的服務配套項目與政府形象工程，項目與魚臺縣政府合作，項目的啟動與建設必將得到縣政府的關注和支持。魯旅發【2016】45號文件規定，對新建并評定為五星級的飯店，給予一次性財政貼息扶持和獎勵。
第二節市場分析
魚臺縣城現有酒旅店、賓館52家，其中價位100元以下的41家、100-200的9家、200元以上的2家。整個縣域尚無一家星級賓館，且都存在規模小、設施和服務不上檔次的問題。餐飲方面，整個魚臺縣城具備接待二十桌以上的餐廳僅有萬佳生態酒店一家。具備住宿、餐飲、社交、娛樂、工作于一體的場所還是空白。
綜上分析，隨著經濟的不斷發展，特別是旅游產業的迅猛提升，在魚臺縣城投資一家兼具住宿、餐飲、娛樂、健身、社交、會議等功能于一體的星級賓館，是有很大的發展空間。
第一節 選址分析
本項目位于魚臺縣城區北部，新城區核心位置，是城市景觀主軸線的重要節點。東瀕西支河景觀帶，西鄰孝賢大道，南至縣委縣政府辦公，北對雙魚大街。與縣綜合文化館（含檔案館、博物館、科技館、圖書館、規劃展覽館）、架空景觀、水景公園、黨校及老年大學、會議中心共同匯聚成魚臺縣的文化地標。
第二章 星級酒店的現狀及趨勢
根據國內酒店行業協會的調查，目前酒店業的現狀及發展趨勢是：
★三星級以上的酒店經濟效益普遍較好；
★高星級酒店凡是娛樂、休閑度假配套設施好的效益也好；
★凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的均效益較好；
★老式以單純商務為主的酒店正在轉型中，大型酒店股東淡出經營可能是當今酒店發展的趨勢；
★酒店管理公司的動作模式正在從一二線大城市向三四線城市及縣城發展。
第三章 經營定位
第一節 定位依據
一、檔次定位：三（四）星級商務酒店。
二、功能定位：中高端商務、會議、娛樂、健身及新城區商業休閑中心。
三、定位依據：
魚臺縣尚無一家集商務、住宿、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合性賓館，建成營業后將填補這一空白。鮮明的功能與市場定位，將為在市場競爭中取得成功的提供有力的保障。
第二節 經營理念
一、主題理念：打造魚臺縣首家星級商務酒店。縣城內最體面的商務接待應酬場所，最具品位的娛樂、健身、休閑去處。
二、衍生理念：以三（四）星級標準的商務客房及配套會議、餐飲設施為品牌形象，以規模化的住宿、餐飲、桑拿、KTV和健身為利潤中心，產特立足，以特取勝，做到人無我有、人有我新、人新我鑿、人精我奇、人奇我變。
第四章 功能布局與建設思路
第一節 功能設置
一、設計建議：按中國飯店協會發布的《星級飯店標準》建設。
二、功能布置建議
底層設主入口、接待大廳、總服務臺、大堂吧西餐廳，商務中心，監控、消防控制室，美容等用房。
二樓及以上樓層設中餐廳，多功能宴會廳、廚房、酒吧、KTV、辦公用房、棋牌、健身、桑拿、多功能會議廳、會見室（貴賓休息室）、中小會議室、展館廳（紅木家具）、小超市等用房。
第二節 設計思路
一、總體設計指導思想：以市場需求及經營目標為指導，充分考慮開業后的經營效果和投資回報，能夠體現商務酒店的特色，有良好的形象。
二、設計原則：酒店設計應體現對市場環境較強的適應性、可變性和前瞻性（建成后能領先X年以上）。基本建筑骨架如土建、酒店布局、功能設計等按照現行國家GB/T14308四星級飯店標準設計建造；酒店的裝修及其他設施、用具、陳設等可考慮市場的實際需要和投資狀況，酌情處置，力求既能滿足初步的經營目標，樹立良好的形象， 又能節省投資。
三、娛樂餐飲要適應大型會議、政府接待、地方廠商經濟活動及當地婚慶活動和其他中高檔散客的需要。
四、酒店設計建設要重視日后經營成本的控制。水、電、氣、空調等應根據經營的需要，適當分區域布置，必要時進行分區域設置計量裝置。
第三節設計方案
一樓建筑陰影面積3608.6m2，地上建筑面積26550 m2，裙樓部分地上三層，塔樓部分地上15層，建筑部高度65 m，包括297間標準客房，及服務大堂、景觀中庭、西餐廳、酒吧咖啡廳、精品商場、宴會廳、餐飲包間、健身娛樂、會議接待等功能。賓館一樓與綜合文化館景觀架空平臺相連，實現停車和輔助設施的資源共享。
第五章 前景展望
經過上述分析，在目前選址興建三（三）酒店是具有前瞻性的，是可行的。項目的成功在于填補市場的空白，有明顯用優于競爭對手的核心競爭力。魚臺大酒店的建成將成為整個魚臺縣的第三產業帶來明顯的示范和領頭作用，提升并改善當地招商引資的環境和旅游業基礎設施，必將獲得良好的社會、經濟效益。
本項目由浙江新東陽建設集團負責拿地和土建工程，尋找合作商，由合作商負責裝修與日后經營，具體合作方式雙方協商。
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