房企中報季已接近尾聲，各大房企陸續交出了成績單。自2020年下半年開始多措并舉的房企金融端監管政策已進入常態化實施階段，房企“期中考試”成績也呈現出多維的特征。根據貝殼研究院統計，2021年中期房企各梯隊銷售金額集中度整體上保持原有檔位規模，但各梯隊均呈現出集中度下滑趨勢。TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100銷售金額集中度分別為11.9%、27%、45.9%、55.6%與66.2%，分別較2020年同期下降3.2、2.3、1.6、1.5及1個百分點。
TOP3的“無奈”
龍頭房企碧桂園、萬科、恒大規模增長降速最為明顯，2021年中期上述三家房企銷售規模增速依次為14%、10.6%及2.3%；與2021年百強房企平均增速相較，分別低于行業均值23.8、27.2及35.5個百分點。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，TOP3銷售金額集中度為近5年中期的最低水平，對各梯隊集中度表現均產生一定的影響，而影響的效應超出早前預期，打破大家對于房企集中度將不斷加劇趨勢的判斷。而背后邏輯，是行業轉型關鍵期的戰略選擇，追求快速擴張的時代已經落幕，房企轉變思路，謀求行穩致遠的高質量發展之路。另外，在轉型的陣痛期內，加速暴露部分大中型房企經營風險，打破“大而不倒”的設定，各梯隊的集中度表現存在短期風險波動。
按照往期年末集中度低于中期集中度的大概率事件，預計至年末，房企各梯隊銷售金額集中度仍將保持較低水平。
規模被動式增長
雖然各大房企規模增長降速明顯，但銷售增速的表現卻格外亮眼，而這也主要是在去年同期低基數上的大幅增長。
2021年上半年，龍光集團銷售增速為59%、招商蛇口60%、金地集團60%、合生創展63%、融創中國64%、寶龍地產68%、旭輝控股69%、佳兆業77%、綠城中國107%、五礦地產124%。
潘浩指出，隨著2016年末，中央提出房地產行業“房住不炒”定位后，全國調控不斷升級，因城施策適時加碼，通過全國上下共同努力、多措并舉，實現2017-2019年銷售增速平穩下滑的整體趨勢，如果沒有疫情的出現，控制房地產規模在合理增長水平的階段性成果仍將延續。而疫情的突然出現，打亂了這一節奏。消費需求從積壓到釋放，使得2021年中期全國房地產銷售金額規模在低基數上大幅增長。
重點30家房企的整體業績增長趨勢與全國水平保持一致，而房企之間存在較大分化。恒大、萬科、碧桂園降速排在前三位，保利、龍湖等前部房企銷售金額增速也低于百強房企均值，房企主動降速的意愿明顯。而高增速房企主要基于前期低基數，或為前期累積的潛在客戶的集中釋放。房企銷售金額絕對值的增長主要由于規模慣性的持續，而銷售增速的增長被動因素大于主動性。
值得一提的是，2021上半年“以價換量”并非主流，勻速銷售或將成為行業新趨勢。2021年上半年，重點30家房企銷售均價平均增長10%，在2020年上半年疫情影響的低基數下，屬于較為合理區間。其中，6家房企銷售均價較上年同期有所下降，占比20%，多數房企價穩，或者價格上浮。因此，上半年房企采用“以價換量”的方式并非主流。
據國家統計局顯示，今年3月以來全國商品房銷售金額累計增速已經連續下降5個月，行業調控加強、金融監管升級讓房企更加依賴銷售回款，近1-2年房企也在不斷打像造返鄉置業、春節購房、“5·5購房節”“6·18購房節”等銷售節點，搶占上半年銷售市場，將銷售節奏分攤于上半年。未來，在更為平穩的市場環境中，均速銷售或將成為行業新趨勢。
業績目標有戲嗎？
在被動式增長成為趨勢之后，壓在房企頭上的業績目標能否如期完成？
根據貝殼研究院統計，已發布2021年銷售目標的40家房企，前8個月平均目標達成率為62.3%，基本符合預期。其中，22家房企低于均值，4家房企時代、金科、合生創展以及遠洋目標達成率低于55%，達成目標業績壓力較大。
具體來看，目標完成率表現較為優異的房企均超過60%的指標線。大發地產目標完成率86.9%、首開股份77.3%、正榮地產74.8%、景瑞控股72.6%、綠城中國72.6%、寶龍地產67.6%、美的置業67.5%、旭輝控股66.8%、港龍中國66.7%、中梁控股66.1%。
多數房企在中期業績會上對全年目標完成充滿信心，而建業地產表示因受河南洪災影響，決定將其2021年合約銷售目標由原定的800億下調至700億。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，至年末房地產行業調控的主基調不會調整，結合當前房企目標達成情況，與金融環境趨緊，包括臨近年末銀行貸款收緊的可能性增加。房企側疊加銷售業績與償債端的雙重壓力下，無法達成業績目標的房企數量或將較往年有所增加。
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