1 土地法的主要內容
柬埔寨《土地法》于1992年頒布，并于2001年8月修正。2001年土地法修正案主要目的是明確不動產所有權體制，以保障不動產所有權及相關權益。該法還旨在建立現代化土地注冊體系，以保障人民擁有土地的權利。土地法指定土地管理城市規劃和建設部作為不動產權屬證明文件的核發部門，并負責國有不動產的地籍管理工作。
在所有權規定方面，嚴禁外籍自然人和法人擁有土地。《憲法》規定：全部自然人或法人均可單獨或集體擁有所有權。僅限于柬埔寨籍自然人或法人有權擁有土地（第四十四條）。2001年《土地法》還規定僅限于柬埔寨自然人或法人可擁有土地所有權，外籍人士偽造身份證件以在柬埔寨擁有土地的，應受到懲罰（第八條）。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51%或以上股份的公司。此外，《土地法》規定：除為公共利益外，不得剝奪所有權。需剝奪所有權的，應按法律法規規定的形式和程序進行，并應提前予以公平、公正的補償。
2001年《土地法》關于不動產所有權的主要規定如下：
（1）1979年以前的不動產所有權體制不予承認（第七條）。
（2）本法生效以后，以任何形式占有國有公共或私人財產的，均屬無效（第十八條）。
（3）自1989年起，獲得認可的不動產占有可構成不動產訴權，并依據本法規定，由不動產持有人取得所有權（第三十條）。
（4）本法生效后，無權屬證明即占有不動產的，應視為非法占有者（第三十四條）。
（5）為將占有轉化為所有權，應明確、非暴力、公開、持續并蓄意的占有不動產（第三十八條）。
（6）占有轉化為完全所有權之前，符合法律規定的占有構成對該不動產的訴權。權屬證明本身為占有證明。而非不可爭議的所有權權屬證明。土地登記不動產所有權無爭議的，占有權屬證明才構成明確、無爭議的不動產權屬證明。發生權利主張爭議的，應通過對全部相關證據的調查，確定該不動產的合法占有人。不動產占有權屬證明可作為證據，但本身不具有決定意義（第四十條）。
關于不動產所有權轉讓：銷售、交換和或贈與合同在地籍登記處登記后，方可實施排出第三方的所有權轉讓（第六十五、七十和八十一條）。
關于土地特許：柬埔寨土地特許分為三類：社會特許、經濟特許及適用開發或開采特許。社會特許受益人可在國有土地上修剪住宅和、或開墾國有土地謀生。經濟特許受益人可整理土地進行工業或農業開發。使用、開發或開采特許包括礦產開采特許、港口特許、機場特許、工業開發特許、漁業特許，不受2001年《土地法》管轄（第四十九條、五十條）。
土地特許僅在特許合同規定的時間內設定權利（第五十二條）。土地特許面積不超過1萬公頃，特許期限不超過99年（第五十九、六十一條）。
關于土地租賃：土地租賃分為兩種：無限期租賃和固定期限租賃。固定期限租賃包括短期可續租租賃和15年或以上長期租賃。長期租賃構成對不動產的訴權，該權利可用于等值回報或繼承轉讓。（第一百零六條、一百零八條）。
關于抵押：不動產所有人可以其不動產作為抵押品，通過抵押或質押方式保證支付債務（第一百九十一條）。
關于土地使用的限制：1994年頒布的《土地使用規劃、城市化與建設法》管轄柬埔寨全境范圍內的土地使用。本法和很多土地使用規劃均極其籠統，投資者在實施投資項目之前應認真核對實際的規劃規則。
2010年12月，柬埔寨內閣通過法律草案，允許外國人購買柬埔寨業主房屋一樓以上的房產。
2 外資企業獲得土地的規定
根據柬埔寨《土地法》(2001年)規定，禁止任何外國人（包括自然人和外商控制的法人）擁有土地，但合資企業可以擁有土地，其中外方合計持股比例最高不得超過49%。
由于近30年的戰亂，柬埔寨土地體系遭到嚴重破壞，許多土地所有權權屬證明文件及地塊登記資料丟失，造成目前仍有大量與土地所有權相關的糾紛。因此，很重要的一點是投資者在與柬埔寨公司訂立土地使用、租賃或按土地所有權分配利益的合同之前，應核實土地所有人的所有權。
柬埔寨政府暫停批準經濟特許地。2012年5月7日，柬埔寨首相洪森簽發《提高經濟特許地管理效率》的政府令，宣布自即日起暫停批準新的經濟特許地。該法令要求政府各部門、各有關單位必須認真執行政府關于提供經濟特許地的合同規定，不影響社區和當地居民的生活環境；對于已經獲得經濟特許地，但未按法律原則和合同規定進行開發，或者利用特許地經營權開拓更大土地，轉售空閑土地，違背合同，侵犯社區人民土地的公司，政府將收回其經濟特許地；對于之前已獲政府批準的經濟特許地，政府將繼續依照法律原則和合同執行。2012年9月底，洪森首相宣布將從投資開發的第六年起對經濟特許地征收租金，每公頃5美元，并逐年增加1%，并再次表示不再新批經濟特許地，直至其政治生涯結束。
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