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隨著天氣轉(zhuǎn)暖，樓市也漸漸走出淡季陰影。回看2月樓市，新房、二手房市場在傳統(tǒng)春節(jié)淡季和“國五條”重壓之下，表現(xiàn)得良莠不齊。展望即將到來的3月，盡管預(yù)計(jì)將有30個(gè)新盤先后入市，2月供應(yīng)緊張的局面也將有所緩解，但是面對傳聞即將落地的“國五條”細(xì)則，買賣雙方依舊免不了一場心理上的較量。

冰火兩重天新房沉寂二手房火

上周末是春節(jié)后開工的第一個(gè)周末，但整個(gè)北京樓市未見明顯回溫。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)的上周末北京新開盤項(xiàng)目顯示，周末兩天僅1個(gè)項(xiàng)目入市。在樓市尚未完全走出節(jié)日效應(yīng)之時(shí)，20日突然遭遇“國五條”出臺(tái)，樓市升溫的節(jié)奏驟然放緩。

根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月26日，北京商品住宅成交量（包含保障房）4803套，環(huán)比去年2月同期下降53.6%，同比下降4.6%。預(yù)計(jì)2月全月在5400套左右。扣除保障房后，商品住宅成交均價(jià)21067元/平方米，環(huán)比下降9.5%

2月份，商品住宅市場表現(xiàn)低落，成交量和供應(yīng)量都處在低位。主要是受到春節(jié)長假影響，同時(shí)，也與政策預(yù)期有一定關(guān)系。

然而，不同于新房市場的冷冰冰，盡管有春節(jié)和“國五條”兩座泰山壓頂，二手房卻依舊熱力十足。

來自鏈家地產(chǎn)市場研究部的最新統(tǒng)計(jì)，截至2月26日，北京市二手住宅成交8368套，環(huán)比去年2月同期下降46.4%，同比上漲95.2%。預(yù)計(jì)2月總成交將會(huì)達(dá)到9700套左右。價(jià)格方面同樣火熱，二手住宅成交均價(jià)為25394元/平方米，環(huán)比上漲1.73%。

熱點(diǎn)關(guān)注“國五條”出臺(tái)

在全國房價(jià)經(jīng)歷了連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比上漲后，2月20日，“國五條”的大棒落下。

國家統(tǒng)計(jì)局公布2013年1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上個(gè)月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的有7個(gè)，而上漲的城市已經(jīng)達(dá)到53個(gè)。房價(jià)自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比上漲。

在此背景下，2月20日國務(wù)院再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購等“國五條”措施。

展望3月 供應(yīng)井噴難擋一房難求

“搖了兩次號了，都沒搖上！”準(zhǔn)備購買位于大興樓盤金融街·融匯的購房者李先生現(xiàn)在就如熱鍋上的螞蟻，因?yàn)槠湟呀?jīng)參加了兩次搖號，但是都沒有能夠中簽從而有機(jī)會(huì)選房。進(jìn)入3月，該樓盤還將有一次開盤，盡管價(jià)格有所上漲，但李先生還是從春節(jié)前就開始四處托人希望能搖上號。

同樣，位于通州的金地格林格林更是一房難求。從目前的排號情況看，供需比已經(jīng)超過1:10，而不少準(zhǔn)購房者認(rèn)為自己無緣購買不得不轉(zhuǎn)投其他項(xiàng)目。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份北京住宅市場預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中包括金地格林格林、順鑫·山語溪、中建·國際城、順鑫·華璽瀚楟、MINI 派、和成璟園6個(gè)純新盤項(xiàng)目，以及包括建邦華庭、中糧萬科長陽半島·紫云庭、金第萬科·朗潤園等在內(nèi)的24個(gè)老項(xiàng)目后期。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然房企入市積極性大量增加，3月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目數(shù)量同比也出現(xiàn)較大幅度增長，但是卻未出現(xiàn)供應(yīng)爆棚現(xiàn)象。這主要是由于本輪調(diào)控開始之后，2011-2012年間住宅用地成交的大量減少對于中短期內(nèi)樓市的供應(yīng)將造成一定影響，雖然房企積極性升高，但是土地儲(chǔ)備的不足，使得部分房企面臨“無米下炊”的境況。而從3月入市項(xiàng)目特征來看，純新盤項(xiàng)目僅占據(jù)6席即說明這一現(xiàn)象的嚴(yán)重程度。雖然進(jìn)入2013年以來，北京國土部門加大土地出讓的力度，但是土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為可售房源

尚需一段時(shí)間，因此也無力緩解這一階段的供應(yīng)短缺問題。

“漲”字當(dāng)頭各區(qū)域“全盤復(fù)活”

供不應(yīng)求，價(jià)格自然上漲，雖然有大量項(xiàng)目尚未公布開盤售價(jià)，但是從銷售的介紹當(dāng)中，無不透露著“漲”的信息。

而從已公布擬售價(jià)格的項(xiàng)目來看，其中漲勢最為明顯的當(dāng)數(shù)“金第萬科·朗潤園”，該項(xiàng)目2012年7月首次入市時(shí)售價(jià)為25800元/平方米，而10月份二次開盤時(shí)已經(jīng)漲至28000元/平方米，較好的銷量使得其調(diào)起價(jià)來“底氣十足”，今年3月預(yù)計(jì)入市價(jià)格已經(jīng)調(diào)至30000元/平方米以上。除此之外，位于大興區(qū)的中國水電·云立方與金融街·融匯也均為類似情況。

任啟鑫分析認(rèn)為，中短期的市場失衡所帶來的剛需項(xiàng)目受追捧使得項(xiàng)目“漲價(jià)有底”。除此之外，進(jìn)入此輪調(diào)控周期以來，政府雖然著力于打壓房價(jià)，但是對于地價(jià)卻未曾降低預(yù)期，例如上述金第萬科·朗潤園項(xiàng)目拿地樓面價(jià)不到10000元/平方米，而去年中冶取得的一宗舊宮地塊樓面價(jià)高達(dá)16000元/平方米左右，還需配建一定面積的公共租賃房，土地價(jià)值被高估也給周邊住宅項(xiàng)目的房價(jià)上漲帶來動(dòng)力。

另外，從政策角度來看，雖然市場預(yù)計(jì)2013年將會(huì)有新的政策微調(diào)出現(xiàn)，但是由于受到行政手段的影響，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為“政策市”，演變?yōu)槎唐谑袌觯�由于企業(yè)無法對未來政策走向作出正確預(yù)判，因此也無法作出長期的決策，只能根據(jù)近期市場的走向出臺(tái)銷售策略，如遇政策變動(dòng)再行調(diào)整。

熱點(diǎn)關(guān)注 新盤主打剛需

從3月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目的分布特征來看，中低端的剛需類產(chǎn)品仍然占據(jù)了市場主導(dǎo)，這與當(dāng)前政策中扶植首套自主需求，打擊投資的導(dǎo)向仍然是分不開的。但是與去年總是單個(gè)區(qū)域占據(jù)階段市場主導(dǎo)不同，3月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中所在區(qū)域較為分散，大興、房山、通州、順義、懷柔這些郊區(qū)縣均有項(xiàng)目入市，而海淀、朝陽、西城等城區(qū)也不甘落后。從區(qū)域內(nèi)部來看，以大興區(qū)為例，該區(qū)域3月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中不僅有位于最近一階段的新興熱點(diǎn)區(qū)域——生物醫(yī)藥板塊，傳統(tǒng)核心區(qū)黃村以及舊宮、亦莊區(qū)域也均有供應(yīng)出現(xiàn)。

除了3月份即將入市的30個(gè)新盤外，北京核心區(qū)將會(huì)有多個(gè)高端純新盤陸續(xù)入市。據(jù)記者調(diào)查，這幾個(gè)項(xiàng)目分別是位于王府井以東800米的國赫宮、廣安路的廣安壹號，東二環(huán)賽特商場附近的中海項(xiàng)目、宣武門SOGO百貨莊勝項(xiàng)目。這些項(xiàng)目大多計(jì)劃在二季度入市，這在多年來的北京樓市著實(shí)罕見。

業(yè)內(nèi)看政策“國五條”大棒落下觀望加劇走向成謎

雖然和2010年的“國11條”、“國十條”，2011年的“國八條”相比，此次的“國五條”被指“毫無新意”、“老調(diào)重彈”，但在市場上漲預(yù)期強(qiáng)烈抬頭的背景下，業(yè)內(nèi)依然認(rèn)為這是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時(shí)措施。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時(shí)指出，“國五條”的出臺(tái)，給出了明確的政策導(dǎo)向，2013年還將繼續(xù)抑制投資投機(jī)、加大市場供給、控制房價(jià)過快上漲，各部委及地方政府也將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則。

“從緊的調(diào)控政策對于市場供需雙方均會(huì)造成一定影響。”郭毅指出，目前，購房者與開發(fā)商都在觀望，開發(fā)商暫緩?fù)票P、購房者暫緩購房，等待最終的執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，才能更好地判斷政策效力。

“縱觀全年，在2011、2012連續(xù)兩年住宅用地出讓量減少的背景下，2013年北京商品住宅供應(yīng)不足已成定局，只有政策進(jìn)一步從減少購房需求的方面加碼，才有可能抑制住房價(jià)的上漲速度。”郭毅說。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，在當(dāng)前市場非理性有所顯現(xiàn)的情勢下，重申從嚴(yán)從緊調(diào)控甚至有所加碼勢在必行，雖然對于政策效果無法量化，但政策的出臺(tái)對于非理性購房的抑制作用明顯。

而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究部總監(jiān)張大偉也分析認(rèn)為，“國五條”的出臺(tái)對購房人和市場的心理影響較大，特別是一、二線城市，很可能會(huì)陸續(xù)出臺(tái)地方性配合政策。