村企合作開發受阻 農民以地換房夢破
未能辦理轉用手續，珠海市三灶鎮石基村200余畝農地閑置5年
南方農村報訊（記者 葉香玲 實習生 朱珈億）7月23日上午，廣東珠海市金灣區三灶鎮魚林村石基村小組。一場暴雨后，渾濁的雨水順著一片荒草叢生的土地匯成一條小溪，流向村外。而按照5年前石基村與開發商簽訂的一份村企合作開發房地產合同，這片200余畝的集體土地上，現在本應樓房林立。
如今，由于遲遲未能動工，在許多村民眼中，這塊地已然成了“雞肋”，人們住進樓房的夢想也逐漸遙遠。南方農村報記者發現，在當地，像石基村這樣，通過“以地換房”的村企合作開發模式讓農民“上樓”的案例并不鮮見。然而，受制于土地性質轉換困難等原因，這條路走起來并不順暢。
多數村民同意合建石基村曾是一個傳統的農業村，有120余戶，460余人。因珠海機場和珠海航空產業園在附近修建，石基村土地近年被大量征收。2005年，石基村對集體資產進行了股份制改革，成立了股份合作社。
雖然村民近3年來每人每年可以領取上千元分紅，但是大多數人仍以務農或者在工廠打工為生，收入并不高，仍有超過一半村民住在破舊的老房子中。對于大多數村民來說，建一棟房屋數十萬元的花費是一個很大的數目。在這種情況下，引進企業合作建房的思路一經提出，便得到了很多村民的響應。
石基村小組組長吳金球告訴南方農村報記者，2007年，有關部門有意將石基村規劃為工業園生活配套區。聽說這一消息后，石基村便將200多畝農用地進行了平整。“當時有很多房地產開發商找過來，要和村里簽合同建房子。”吳金球說，村干部還前往深圳等地參觀學習村企合作建房的經驗，認為這種模式是可行的。
時任石基村小組副組長吳美榮提到，在與開發商簽訂合作建房合同前，村里至少召開了20次村民大會商討，“有96%的村民表示同意。”
村里出地房企出錢2008年3月29日，石基村與珠海市星晴投資有限公司（以下簡稱“星晴公司”）簽訂了《合作開發生活用地合同》。根據合同，雙方合作開發的土地為石基村集體土地，面積232.5畝。石基村提供土地，星晴公司負責全部開發資金，并按照社會主義新農村樣板村模式進行建設。雙方為該項目共同成立一家房地產開發公司，以該公司的名義興建、銷售及辦理房產證等。
合同中約定，星晴公司將為石基村村民修建建筑面積4萬平方米的住宅，余下土地及所建物業產權歸星晴公司所有。合同明確，石基村在收到星晴公司預交的400萬元填土及青苗補償費用后，須在合同簽訂一年內辦好用地手續，并取得政府關于農村生活用地開發、社會主義新農村建設試點的有關優惠政策。
吳金球提供的開發規劃圖顯示，新的石基村是一個由9棟11層高樓房組成的小區，部分樓房帶有商鋪，小區有文化廣場、健身廣場及綠化帶等配套設施。
自從合同簽訂后，許多石基村民便開始焦急等待新村的落成。不過，也有些村民對這種開發模式不抱希望。一位村民告訴南方農村報記者，根據2007年12月30日發布的國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，任何單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地，“法律明文規定不能這樣搞，村里不可能辦得到用地手續。”
開發商投資逾千萬石基村新村建設之路最終被卡在了農地轉用關上。
吳金球和吳美榮均向記者表示，簽訂合同后，村小組干部曾到三灶鎮政府說明情況，當時鎮政府也對此表示支持。2009年8月，石基村向鎮政府提交了《關于以合作建房模式開發利用村集體生活用地的請示》。其中提到，（這種模式讓）村民不用出錢就可以分得新房，“懇切希望鎮政府視我村實際情況，向上級政府及有關部門反映，爭取有利的政策或辦法，推動我村合作建房項目更好更快發展。”
不過，這一請示并未獲得批準。三灶鎮政府回復稱：“農村集體資產的開發利用必須依照相關法律法規處理，鑒于目前政策，建設暫緩開發。”
由于遲遲等不到村里辦好用地手續，2010年，星晴公司將與石基村合作建房項目轉讓給了另一開發商。
為盡快落實用地手續，2010年8月，石基村向珠海市國土資源局金灣區分局遞交了《關于辦理集體宅基地建設用地手續的請示》。得到的回復是：“由于用地涉及未利用地及農用地，按規定需完善未利用地轉建設用地及農用地轉建設用地審批手續，方可辦理相關用地手續。”
2011年3月，新的開發商在石基村靠近陽光咀隧道旁的空地上打樁建房。一個月后，工程便停止施工。開發商方面的項目負責人告訴南方農村報記者，叫停項目的是三灶鎮政府，理由是開發地塊沒有辦理用地手續。“我們前期投入已經超過一千萬元。”該負責人表示。
2012年6月，珠海市集中開展清理違法建筑、違法用地專項整治行動。同年11月，金灣區下發了《整治違法建筑、違法用地專項行動實施方案》，要求對違法占用國有土地、集體土地公用地進行建設的違法建筑予以堅決拆除。
南方農村報記者在石基村看到，擬合作開發的土地如今長滿了雜草，其中散落著小塊菜地。一塊面積數十畝的空地上打滿了參差不齊的水泥樁，數十立方的沙子堆放在路旁。當地一村民說，開發前，這些土地大部分是果園和水稻田，后因村企合作開發受阻荒蕪至今。
去年，石基村決定將上述閑置土地用作村民今后建房的預留地，集體一次性收取租金作為規劃配套費。如今，這些預留地已經分配到村民手中。
村民吳庭光如今仍住在幾十年前建的老房子里。談到村企合作開發建房，他嘆了口氣，“看來想住進洋房是不可能了。”
■編后雙贏為何變雙輸？
石基村引入商業資本建設新村之事目前已入雙輸困局。一方面，由于土地性質轉換希望渺茫，開發商千余萬投資有可能打水漂；另一方面，村集體花錢平整土地準備待價而沽，不料卻白白撂在那里荒了5年。
問題的癥結似乎在土地政策不能“網開一面”，而實際上，石基村所面臨的正是傳統農業村莊向城市社區轉化過程中一種帶有普遍意義的路徑迷失。伴隨著城鎮化的推進，許多希望改善居住條件的農民苦于囊中羞澀。一些開發商則瞅準商機，以負擔全部開發資金為條件，換取農民手中的土地資源。這看起來是一個雙贏的局面——開發商避開了通過“招拍掛”從政府手里拿地的高額成本，農民則可以不花一分錢住上新房。殊不知，這其中亦潛藏著巨大的交易風險，不但可能引發大量小產權房的出現，用地手續更是一道難以逾越的天塹。而無論是開發商，還是一些村集體，對于這種風險，事先并非全然不知。正是投機和僥幸心理作祟，以及之前某些“成功”樣本的示范，才讓他們決定大膽一試。
無論是政府、開發商，還是農民，對于城鎮化建設，都不能操之過急，更不能逾越土地管理法規的紅線。
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