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2011年度法國住房市場整體情況
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內容摘要
2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，呈現出住房緊缺現象依然突出、城市平均房價居高不下、住房租金價格保持穩定、住房信貸成本有所增加、國際富余資金快速涌入、房產中介市場穩步復蘇等特點。法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規范和引導房地產市場發展，有關做法和經驗值得國內借鑒。
一、基本情況
2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，但在當前歐債危機背景下，失業率上升、購買力下降、流動性資金不足等不利因素仍影響著法國住房市場發展。2011年，法國住房市場總體特點如下：
（一）住房緊缺現象依然突出。
截至2011年底，法國境內共有住房約2650萬套，其中由政府出資興建或提供補貼的社會福利住房共計480萬套。2010年和2011年，法國分別新建住房34.6萬和42.1萬套，均未超過2007年國際金融危機前43.5萬套的建設水平。預計2012年法國新建住房數量約35.9萬套。目前，法國住房困難人數約360萬，住房缺口約90萬套,緊缺現象依然突出。
（二）城市平均房價居高不下。
2011年法國境內房價平均上漲7.3%，受投資性需求支撐，大巴黎房價地區上漲22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波爾多、馬賽每平米平均住房價格分別為8648、4039、3175、2888和2779歐元。在巴黎20個區中，有7個區的住房均價超過每平方米1萬歐元大關，其中第6區房價最高，均價達13500歐元；第9區房價最低，均價約6500歐元。
（三）住房租金價格保持穩定。
2011年，法國境內住房月租金平均價格為12.4歐元/平方米，其中1175個法國城鎮的月租金價格超過9歐元/平方米，巴黎市區住宅月租金平均價格約35歐元/平方米，主要商業區的住房月租金價格最高甚至達到54歐元/平方米。2011年法國住房租金價格較上一年上漲1.9%，基本保持穩定，漲幅與通貨膨脹率基本持平。
（四）住房信貸成本有所增加。
受歐洲債務危機影響，法國商業銀行流動性資金短缺，紛紛縮緊住房信貸。2011年底，法國銀行上調房貸款利率，上調后的按揭貸款利率分別為15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上漲0.5個百分點。銀行提高住房貸款利率增加了部分購房者的成本。但與2007年國際金融危機和歐洲債務危機爆發前相比，借貸利率仍處在較低水平。
（五）國際富余資金快速涌入。
受歐洲債務危機影響并出于房產保值因素考慮，近年來，國際富余資金快速涌入法國房地產市場，尤其是巴黎豪宅市場，這是導致巴黎房價居高不下的重要原因之一。2011年，在售價1000萬元以上的房產中，法國買主只占一成左右；在售價500萬至1000萬歐元的房產中，法國買主只占25%。來法購買豪宅的客戶主要來自發展中國家和海灣地區。
（六）房產中介市場穩步復蘇。
2011年法國房地產市場總體呈復蘇態勢，法國房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法國住房市場60%的買賣交易通過房屋中介機構完成，2011年法國住房和職業場所的出租以及房地產市場中介活動共創造了740億歐元的營業收入。目前，美國房地產中介集團--科威公司擬進軍利潤豐厚的法國房地產市場，計劃在2012年在法開設10家連鎖中介公司。
二、經驗借鑒
法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規范和引導房地產市場發展。總體上看，法國房地產市場近年來發展平穩有序，在拉動經濟增長和維護社會穩定方面做出了較大貢獻。
（一）加強住房法律保障。
法國政府積極出臺相關法律法規保障法國民眾的住房權力，以推動“居者有其屋”目標的實現。法國政府于2000年出臺《城市互助法》，要求在人口超過5萬的城鎮中，社會福利房占全部住房的比例不得低于20％，否則相關地方政府將受到處罰；2006年制訂《國家住房承諾法》，鼓勵加大福利性住房供給；2007年出臺《可抗辯居住權法》，要求政府保障居民的合法住房權，居民可通過法律手段維護自己的住房權。該法還規定，政府應滿足低收入者、無家可歸者等人士對由政府補貼的社會住房的需要，在住房申請沒有得到滿意答復的情況下，無房戶、將被逐出現住房者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環境中的人員等住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
（二）完善住房經濟調節。
法國政府通過經濟手段加強住房市場調節，一方面刺激住房需求帶動經濟增長；另一方面保障住房供給平抑市場房價。法國政府實行對購買第一套住房的人和家庭給予低息貸款的政策，這項措施不受收入金額限制，惠及所有法國民眾；在法國居留的人都有權利享受住房補貼,該補貼的重點是面向低收入家庭,無論是租房,還是買房償付貸款,只要收入水平低于政府規定標準,都有權獲得補貼。在歐債危機背景下，法國政府出臺措施規定在2011-1012年投資購買新房并將房子出租的買主可享受減稅優惠，這項措施使得新辟的房屋建筑工地數大增。此外，法國政府對房產所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的房產稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國還征收很高的遺產稅，這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水，遏制了住房領域投機行為。
（三）加大福利住房供給。
法國政府積極加大住房供給力度，2011年法國新建住房數量42.1萬套，較2010年增加了21.7%；房屋建筑許可證的頒發數量約53.48萬個，同比增長了17.9％；在新建42萬套住房中，法國政府出資建設福利住房共計12.4萬套，占到29.5%。法國的福利性住房是指公共或私營機構投資興建的，為收入較低、無法通過房地產市場獲得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人機構建設并管理的廉租房，由私營企業資助、建設并管理的住房以及得到公共機構資助的集資建房。目前，在法國2650萬套社會住房總量中，社會福利住房占到總數的18.4%。目前，社會福利住房繼續以每年平均10萬套的速度投放市場，由于法國各界政府的不斷努力，每1000個法國人擁有84套社會福利房，社會福利房占到可出租房的60%左右，法國是目前居民擁有住房率最高的國家之一。
（四）規范住房市場發展。
法國政府注重規范住房市場發展，住房公證制度是規范住房市場發展的重要手段之一。法國的住房公證制度極其完善，在每年400余萬份公證文書中，接近40%是不動產的公證。法國的公證制度不僅對不動產交易實施法律保障，還向民眾提供有關不動產的各類信息，發布房產價格指數，公布各類房產拍賣消息等。法國公證協會每三個月會向公眾發布全國房價通告，詳細介紹法國各地房價升降指數，單位價格，與以往同期指數比較。法國公證協會發布的各項不動產信息成為法國房屋價格的風向標。投資者可以根據其發布的信息，尋找相應的投資目標。房地產業界人士則通過其信息，制定出不同的營銷策略。為進一步規范住房市場發展，法國政府擬通過行業立法、職業培訓等多種方式加強對房產中介交易員的管理，同時擬設立相關委員會，以調解房產中介交易員和消費者之間的糾紛。
（劉偉）
2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，呈現出住房緊缺現象依然突出、城市平均房價居高不下、住房租金價格保持穩定、住房信貸成本有所增加、國際富余資金快速涌入、房產中介市場穩步復蘇等特點。法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規范和引導房地產市場發展，有關做法和經驗值得國內借鑒。
一、基本情況
2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，但在當前歐債危機背景下，失業率上升、購買力下降、流動性資金不足等不利因素仍影響著法國住房市場發展。2011年，法國住房市場總體特點如下：
（一）住房緊缺現象依然突出。
截至2011年底，法國境內共有住房約2650萬套，其中由政府出資興建或提供補貼的社會福利住房共計480萬套。2010年和2011年，法國分別新建住房34.6萬和42.1萬套，均未超過2007年國際金融危機前43.5萬套的建設水平。預計2012年法國新建住房數量約35.9萬套。目前，法國住房困難人數約360萬，住房缺口約90萬套,緊缺現象依然突出。
（二）城市平均房價居高不下。
2011年法國境內房價平均上漲7.3%，受投資性需求支撐，大巴黎房價地區上漲22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波爾多、馬賽每平米平均住房價格分別為8648、4039、3175、2888和2779歐元。在巴黎20個區中，有7個區的住房均價超過每平方米1萬歐元大關，其中第6區房價最高，均價達13500歐元；第9區房價最低，均價約6500歐元。
（三）住房租金價格保持穩定。
2011年，法國境內住房月租金平均價格為12.4歐元/平方米，其中1175個法國城鎮的月租金價格超過9歐元/平方米，巴黎市區住宅月租金平均價格約35歐元/平方米，主要商業區的住房月租金價格最高甚至達到54歐元/平方米。2011年法國住房租金價格較上一年上漲1.9%，基本保持穩定，漲幅與通貨膨脹率基本持平。
（四）住房信貸成本有所增加。
受歐洲債務危機影響，法國商業銀行流動性資金短缺，紛紛縮緊住房信貸。2011年底，法國銀行上調房貸款利率，上調后的按揭貸款利率分別為15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上漲0.5個百分點。銀行提高住房貸款利率增加了部分購房者的成本。但與2007年國際金融危機和歐洲債務危機爆發前相比，借貸利率仍處在較低水平。
（五）國際富余資金快速涌入。
受歐洲債務危機影響并出于房產保值因素考慮，近年來，國際富余資金快速涌入法國房地產市場，尤其是巴黎豪宅市場，這是導致巴黎房價居高不下的重要原因之一。2011年，在售價1000萬元以上的房產中，法國買主只占一成左右；在售價500萬至1000萬歐元的房產中，法國買主只占25%。來法購買豪宅的客戶主要來自發展中國家和海灣地區。
（六）房產中介市場穩步復蘇。
2011年法國房地產市場總體呈復蘇態勢，法國房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法國住房市場60%的買賣交易通過房屋中介機構完成，2011年法國住房和職業場所的出租以及房地產市場中介活動共創造了740億歐元的營業收入。目前，美國房地產中介集團--科威公司擬進軍利潤豐厚的法國房地產市場，計劃在2012年在法開設10家連鎖中介公司。
二、經驗借鑒
法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規范和引導房地產市場發展。總體上看，法國房地產市場近年來發展平穩有序，在拉動經濟增長和維護社會穩定方面做出了較大貢獻。
（一）加強住房法律保障。
法國政府積極出臺相關法律法規保障法國民眾的住房權力，以推動“居者有其屋”目標的實現。法國政府于2000年出臺《城市互助法》，要求在人口超過5萬的城鎮中，社會福利房占全部住房的比例不得低于20％，否則相關地方政府將受到處罰；2006年制訂《國家住房承諾法》，鼓勵加大福利性住房供給；2007年出臺《可抗辯居住權法》，要求政府保障居民的合法住房權，居民可通過法律手段維護自己的住房權。該法還規定，政府應滿足低收入者、無家可歸者等人士對由政府補貼的社會住房的需要，在住房申請沒有得到滿意答復的情況下，無房戶、將被逐出現住房者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環境中的人員等住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
（二）完善住房經濟調節。
法國政府通過經濟手段加強住房市場調節，一方面刺激住房需求帶動經濟增長；另一方面保障住房供給平抑市場房價。法國政府實行對購買第一套住房的人和家庭給予低息貸款的政策，這項措施不受收入金額限制，惠及所有法國民眾；在法國居留的人都有權利享受住房補貼,該補貼的重點是面向低收入家庭,無論是租房,還是買房償付貸款,只要收入水平低于政府規定標準,都有權獲得補貼。在歐債危機背景下，法國政府出臺措施規定在2011-1012年投資購買新房并將房子出租的買主可享受減稅優惠，這項措施使得新辟的房屋建筑工地數大增。此外，法國政府對房產所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的房產稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國還征收很高的遺產稅，這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水，遏制了住房領域投機行為。
（三）加大福利住房供給。
法國政府積極加大住房供給力度，2011年法國新建住房數量42.1萬套，較2010年增加了21.7%；房屋建筑許可證的頒發數量約53.48萬個，同比增長了17.9％；在新建42萬套住房中，法國政府出資建設福利住房共計12.4萬套，占到29.5%。法國的福利性住房是指公共或私營機構投資興建的，為收入較低、無法通過房地產市場獲得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人機構建設并管理的廉租房，由私營企業資助、建設并管理的住房以及得到公共機構資助的集資建房。目前，在法國2650萬套社會住房總量中，社會福利住房占到總數的18.4%。目前，社會福利住房繼續以每年平均10萬套的速度投放市場，由于法國各界政府的不斷努力，每1000個法國人擁有84套社會福利房，社會福利房占到可出租房的60%左右，法國是目前居民擁有住房率最高的國家之一。
（四）規范住房市場發展。
法國政府注重規范住房市場發展，住房公證制度是規范住房市場發展的重要手段之一。法國的住房公證制度極其完善，在每年400余萬份公證文書中，接近40%是不動產的公證。法國的公證制度不僅對不動產交易實施法律保障，還向民眾提供有關不動產的各類信息，發布房產價格指數，公布各類房產拍賣消息等。法國公證協會每三個月會向公眾發布全國房價通告，詳細介紹法國各地房價升降指數，單位價格，與以往同期指數比較。法國公證協會發布的各項不動產信息成為法國房屋價格的風向標。投資者可以根據其發布的信息，尋找相應的投資目標。房地產業界人士則通過其信息，制定出不同的營銷策略。為進一步規范住房市場發展，法國政府擬通過行業立法、職業培訓等多種方式加強對房產中介交易員的管理，同時擬設立相關委員會，以調解房產中介交易員和消費者之間的糾紛。
（劉偉）
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