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2011年度法國住房市場整體情況
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內(nèi)容摘要
2011年的法國住房市場存在一定復(fù)蘇跡象，呈現(xiàn)出住房緊缺現(xiàn)象依然突出、城市平均房價(jià)居高不下、住房租金價(jià)格保持穩(wěn)定、住房信貸成本有所增加、國際富余資金快速涌入、房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復(fù)蘇等特點(diǎn)。法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價(jià)高企問題，法國政府近年來出臺(tái)多項(xiàng)措施以促進(jìn)、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，有關(guān)做法和經(jīng)驗(yàn)值得國內(nèi)借鑒。
一、基本情況
2011年的法國住房市場存在一定復(fù)蘇跡象，但在當(dāng)前歐債危機(jī)背景下，失業(yè)率上升、購買力下降、流動(dòng)性資金不足等不利因素仍影響著法國住房市場發(fā)展。2011年，法國住房市場總體特點(diǎn)如下：
（一）住房緊缺現(xiàn)象依然突出。
截至2011年底，法國境內(nèi)共有住房約2650萬套，其中由政府出資興建或提供補(bǔ)貼的社會(huì)福利住房共計(jì)480萬套。2010年和2011年，法國分別新建住房34.6萬和42.1萬套，均未超過2007年國際金融危機(jī)前43.5萬套的建設(shè)水平。預(yù)計(jì)2012年法國新建住房數(shù)量約35.9萬套。目前，法國住房困難人數(shù)約360萬，住房缺口約90萬套,緊缺現(xiàn)象依然突出。
�。ǘ┏鞘衅骄績r(jià)居高不下。
2011年法國境內(nèi)房價(jià)平均上漲7.3%，受投資性需求支撐，大巴黎房價(jià)地區(qū)上漲22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波爾多、馬賽每平米平均住房價(jià)格分別為8648、4039、3175、2888和2779歐元。在巴黎20個(gè)區(qū)中，有7個(gè)區(qū)的住房均價(jià)超過每平方米1萬歐元大關(guān)，其中第6區(qū)房價(jià)最高，均價(jià)達(dá)13500歐元；第9區(qū)房價(jià)最低，均價(jià)約6500歐元。
�。ㄈ┳》孔饨饍r(jià)格保持穩(wěn)定。
2011年，法國境內(nèi)住房月租金平均價(jià)格為12.4歐元/平方米，其中1175個(gè)法國城鎮(zhèn)的月租金價(jià)格超過9歐元/平方米，巴黎市區(qū)住宅月租金平均價(jià)格約35歐元/平方米，主要商業(yè)區(qū)的住房月租金價(jià)格最高甚至達(dá)到54歐元/平方米。2011年法國住房租金價(jià)格較上一年上漲1.9%，基本保持穩(wěn)定，漲幅與通貨膨脹率基本持平。
�。ㄋ模┳》啃刨J成本有所增加。
受歐洲債務(wù)危機(jī)影響，法國商業(yè)銀行流動(dòng)性資金短缺，紛紛縮緊住房信貸。2011年底，法國銀行上調(diào)房貸款利率，上調(diào)后的按揭貸款利率分別為15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)。銀行提高住房貸款利率增加了部分購房者的成本。但與2007年國際金融危機(jī)和歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)前相比，借貸利率仍處在較低水平。
�。ㄎ澹﹪H富余資金快速涌入。
受歐洲債務(wù)危機(jī)影響并出于房產(chǎn)保值因素考慮，近年來，國際富余資金快速涌入法國房地產(chǎn)市場，尤其是巴黎豪宅市場，這是導(dǎo)致巴黎房價(jià)居高不下的重要原因之一。2011年，在售價(jià)1000萬元以上的房產(chǎn)中，法國買主只占一成左右；在售價(jià)500萬至1000萬歐元的房產(chǎn)中，法國買主只占25%。來法購買豪宅的客戶主要來自發(fā)展中國家和海灣地區(qū)。
（六）房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復(fù)蘇。
2011年法國房地產(chǎn)市場總體呈復(fù)蘇態(tài)勢，法國房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法國住房市場60%的買賣交易通過房屋中介機(jī)構(gòu)完成，2011年法國住房和職業(yè)場所的出租以及房地產(chǎn)市場中介活動(dòng)共創(chuàng)造了740億歐元的營業(yè)收入。目前，美國房地產(chǎn)中介集團(tuán)--科威公司擬進(jìn)軍利潤豐厚的法國房地產(chǎn)市場，計(jì)劃在2012年在法開設(shè)10家連鎖中介公司。
二、經(jīng)驗(yàn)借鑒
法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價(jià)高企問題，法國政府近年來出臺(tái)多項(xiàng)措施以促進(jìn)、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展�？傮w上看，法國房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展平穩(wěn)有序，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面做出了較大貢獻(xiàn)。
（一）加強(qiáng)住房法律保障。
法國政府積極出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)保障法國民眾的住房權(quán)力，以推動(dòng)“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。法國政府于2000年出臺(tái)《城市互助法》，要求在人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，社會(huì)福利房占全部住房的比例不得低于20％，否則相關(guān)地方政府將受到處罰；2006年制訂《國家住房承諾法》，鼓勵(lì)加大福利性住房供給；2007年出臺(tái)《可抗辯居住權(quán)法》，要求政府保障居民的合法住房權(quán)，居民可通過法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)。該法還規(guī)定，政府應(yīng)滿足低收入者、無家可歸者等人士對(duì)由政府補(bǔ)貼的社會(huì)住房的需要，在住房申請(qǐng)沒有得到滿意答復(fù)的情況下，無房戶、將被逐出現(xiàn)住房者、僅擁有臨時(shí)住房者、居住在惡劣或危險(xiǎn)環(huán)境中的人員等住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
�。ǘ┩晟谱》拷�(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)。
法國政府通過經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)住房市場調(diào)節(jié)，一方面刺激住房需求帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；另一方面保障住房供給平抑市場房價(jià)。法國政府實(shí)行對(duì)購買第一套住房的人和家庭給予低息貸款的政策，這項(xiàng)措施不受收入金額限制，惠及所有法國民眾；在法國居留的人都有權(quán)利享受住房補(bǔ)貼,該補(bǔ)貼的重點(diǎn)是面向低收入家庭,無論是租房,還是買房償付貸款,只要收入水平低于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),都有權(quán)獲得補(bǔ)貼。在歐債危機(jī)背景下，法國政府出臺(tái)措施規(guī)定在2011-1012年投資購買新房并將房子出租的買主可享受減稅優(yōu)惠，這項(xiàng)措施使得新辟的房屋建筑工地?cái)?shù)大增。此外，法國政府對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的房產(chǎn)稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。另外，法國還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值縮水，遏制了住房領(lǐng)域投機(jī)行為。
�。ㄈ┘哟蟾＠》抗┙o。
法國政府積極加大住房供給力度，2011年法國新建住房數(shù)量42.1萬套，較2010年增加了21.7%；房屋建筑許可證的頒發(fā)數(shù)量約53.48萬個(gè)，同比增長了17.9％；在新建42萬套住房中，法國政府出資建設(shè)福利住房共計(jì)12.4萬套，占到29.5%。法國的福利性住房是指公共或私營機(jī)構(gòu)投資興建的，為收入較低、無法通過房地產(chǎn)市場獲得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人機(jī)構(gòu)建設(shè)并管理的廉租房，由私營企業(yè)資助、建設(shè)并管理的住房以及得到公共機(jī)構(gòu)資助的集資建房。目前，在法國2650萬套社會(huì)住房總量中，社會(huì)福利住房占到總數(shù)的18.4%。目前，社會(huì)福利住房繼續(xù)以每年平均10萬套的速度投放市場，由于法國各界政府的不斷努力，每1000個(gè)法國人擁有84套社會(huì)福利房，社會(huì)福利房占到可出租房的60%左右，法國是目前居民擁有住房率最高的國家之一。
�。ㄋ模┮�(guī)范住房市場發(fā)展。
法國政府注重規(guī)范住房市場發(fā)展，住房公證制度是規(guī)范住房市場發(fā)展的重要手段之一。法國的住房公證制度極其完善，在每年400余萬份公證文書中，接近40%是不動(dòng)產(chǎn)的公證。法國的公證制度不僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)施法律保障，還向民眾提供有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的各類信息，發(fā)布房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，公布各類房產(chǎn)拍賣消息等。法國公證協(xié)會(huì)每三個(gè)月會(huì)向公眾發(fā)布全國房價(jià)通告，詳細(xì)介紹法國各地房價(jià)升降指數(shù)，單位價(jià)格，與以往同期指數(shù)比較。法國公證協(xié)會(huì)發(fā)布的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)信息成為法國房屋價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。投資者可以根據(jù)其發(fā)布的信息，尋找相應(yīng)的投資目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)界人士則通過其信息，制定出不同的營銷策略。為進(jìn)一步規(guī)范住房市場發(fā)展，法國政府?dāng)M通過行業(yè)立法、職業(yè)培訓(xùn)等多種方式加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介交易員的管理，同時(shí)擬設(shè)立相關(guān)委員會(huì)，以調(diào)解房產(chǎn)中介交易員和消費(fèi)者之間的糾紛。
（劉偉）
2011年的法國住房市場存在一定復(fù)蘇跡象，呈現(xiàn)出住房緊缺現(xiàn)象依然突出、城市平均房價(jià)居高不下、住房租金價(jià)格保持穩(wěn)定、住房信貸成本有所增加、國際富余資金快速涌入、房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復(fù)蘇等特點(diǎn)。法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價(jià)高企問題，法國政府近年來出臺(tái)多項(xiàng)措施以促進(jìn)、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，有關(guān)做法和經(jīng)驗(yàn)值得國內(nèi)借鑒。
一、基本情況
2011年的法國住房市場存在一定復(fù)蘇跡象，但在當(dāng)前歐債危機(jī)背景下，失業(yè)率上升、購買力下降、流動(dòng)性資金不足等不利因素仍影響著法國住房市場發(fā)展。2011年，法國住房市場總體特點(diǎn)如下：
（一）住房緊缺現(xiàn)象依然突出。
截至2011年底，法國境內(nèi)共有住房約2650萬套，其中由政府出資興建或提供補(bǔ)貼的社會(huì)福利住房共計(jì)480萬套。2010年和2011年，法國分別新建住房34.6萬和42.1萬套，均未超過2007年國際金融危機(jī)前43.5萬套的建設(shè)水平。預(yù)計(jì)2012年法國新建住房數(shù)量約35.9萬套。目前，法國住房困難人數(shù)約360萬，住房缺口約90萬套,緊缺現(xiàn)象依然突出。
�。ǘ┏鞘衅骄績r(jià)居高不下。
2011年法國境內(nèi)房價(jià)平均上漲7.3%，受投資性需求支撐，大巴黎房價(jià)地區(qū)上漲22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波爾多、馬賽每平米平均住房價(jià)格分別為8648、4039、3175、2888和2779歐元。在巴黎20個(gè)區(qū)中，有7個(gè)區(qū)的住房均價(jià)超過每平方米1萬歐元大關(guān)，其中第6區(qū)房價(jià)最高，均價(jià)達(dá)13500歐元；第9區(qū)房價(jià)最低，均價(jià)約6500歐元。
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2011年，法國境內(nèi)住房月租金平均價(jià)格為12.4歐元/平方米，其中1175個(gè)法國城鎮(zhèn)的月租金價(jià)格超過9歐元/平方米，巴黎市區(qū)住宅月租金平均價(jià)格約35歐元/平方米，主要商業(yè)區(qū)的住房月租金價(jià)格最高甚至達(dá)到54歐元/平方米。2011年法國住房租金價(jià)格較上一年上漲1.9%，基本保持穩(wěn)定，漲幅與通貨膨脹率基本持平。
�。ㄋ模┳》啃刨J成本有所增加。
受歐洲債務(wù)危機(jī)影響，法國商業(yè)銀行流動(dòng)性資金短缺，紛紛縮緊住房信貸。2011年底，法國銀行上調(diào)房貸款利率，上調(diào)后的按揭貸款利率分別為15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)。銀行提高住房貸款利率增加了部分購房者的成本。但與2007年國際金融危機(jī)和歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)前相比，借貸利率仍處在較低水平。
�。ㄎ澹﹪H富余資金快速涌入。
受歐洲債務(wù)危機(jī)影響并出于房產(chǎn)保值因素考慮，近年來，國際富余資金快速涌入法國房地產(chǎn)市場，尤其是巴黎豪宅市場，這是導(dǎo)致巴黎房價(jià)居高不下的重要原因之一。2011年，在售價(jià)1000萬元以上的房產(chǎn)中，法國買主只占一成左右；在售價(jià)500萬至1000萬歐元的房產(chǎn)中，法國買主只占25%。來法購買豪宅的客戶主要來自發(fā)展中國家和海灣地區(qū)。
（六）房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復(fù)蘇。
2011年法國房地產(chǎn)市場總體呈復(fù)蘇態(tài)勢，法國房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法國住房市場60%的買賣交易通過房屋中介機(jī)構(gòu)完成，2011年法國住房和職業(yè)場所的出租以及房地產(chǎn)市場中介活動(dòng)共創(chuàng)造了740億歐元的營業(yè)收入。目前，美國房地產(chǎn)中介集團(tuán)--科威公司擬進(jìn)軍利潤豐厚的法國房地產(chǎn)市場，計(jì)劃在2012年在法開設(shè)10家連鎖中介公司。
二、經(jīng)驗(yàn)借鑒
法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價(jià)高企問題，法國政府近年來出臺(tái)多項(xiàng)措施以促進(jìn)、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展�？傮w上看，法國房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展平穩(wěn)有序，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面做出了較大貢獻(xiàn)。
（一）加強(qiáng)住房法律保障。
法國政府積極出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)保障法國民眾的住房權(quán)力，以推動(dòng)“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。法國政府于2000年出臺(tái)《城市互助法》，要求在人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，社會(huì)福利房占全部住房的比例不得低于20％，否則相關(guān)地方政府將受到處罰；2006年制訂《國家住房承諾法》，鼓勵(lì)加大福利性住房供給；2007年出臺(tái)《可抗辯居住權(quán)法》，要求政府保障居民的合法住房權(quán)，居民可通過法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)。該法還規(guī)定，政府應(yīng)滿足低收入者、無家可歸者等人士對(duì)由政府補(bǔ)貼的社會(huì)住房的需要，在住房申請(qǐng)沒有得到滿意答復(fù)的情況下，無房戶、將被逐出現(xiàn)住房者、僅擁有臨時(shí)住房者、居住在惡劣或危險(xiǎn)環(huán)境中的人員等住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
�。ǘ┩晟谱》拷�(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)。
法國政府通過經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)住房市場調(diào)節(jié)，一方面刺激住房需求帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；另一方面保障住房供給平抑市場房價(jià)。法國政府實(shí)行對(duì)購買第一套住房的人和家庭給予低息貸款的政策，這項(xiàng)措施不受收入金額限制，惠及所有法國民眾；在法國居留的人都有權(quán)利享受住房補(bǔ)貼,該補(bǔ)貼的重點(diǎn)是面向低收入家庭,無論是租房,還是買房償付貸款,只要收入水平低于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),都有權(quán)獲得補(bǔ)貼。在歐債危機(jī)背景下，法國政府出臺(tái)措施規(guī)定在2011-1012年投資購買新房并將房子出租的買主可享受減稅優(yōu)惠，這項(xiàng)措施使得新辟的房屋建筑工地?cái)?shù)大增。此外，法國政府對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的房產(chǎn)稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。另外，法國還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值縮水，遏制了住房領(lǐng)域投機(jī)行為。
�。ㄈ┘哟蟾＠》抗┙o。
法國政府積極加大住房供給力度，2011年法國新建住房數(shù)量42.1萬套，較2010年增加了21.7%；房屋建筑許可證的頒發(fā)數(shù)量約53.48萬個(gè)，同比增長了17.9％；在新建42萬套住房中，法國政府出資建設(shè)福利住房共計(jì)12.4萬套，占到29.5%。法國的福利性住房是指公共或私營機(jī)構(gòu)投資興建的，為收入較低、無法通過房地產(chǎn)市場獲得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人機(jī)構(gòu)建設(shè)并管理的廉租房，由私營企業(yè)資助、建設(shè)并管理的住房以及得到公共機(jī)構(gòu)資助的集資建房。目前，在法國2650萬套社會(huì)住房總量中，社會(huì)福利住房占到總數(shù)的18.4%。目前，社會(huì)福利住房繼續(xù)以每年平均10萬套的速度投放市場，由于法國各界政府的不斷努力，每1000個(gè)法國人擁有84套社會(huì)福利房，社會(huì)福利房占到可出租房的60%左右，法國是目前居民擁有住房率最高的國家之一。
�。ㄋ模┮�(guī)范住房市場發(fā)展。
法國政府注重規(guī)范住房市場發(fā)展，住房公證制度是規(guī)范住房市場發(fā)展的重要手段之一。法國的住房公證制度極其完善，在每年400余萬份公證文書中，接近40%是不動(dòng)產(chǎn)的公證。法國的公證制度不僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)施法律保障，還向民眾提供有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的各類信息，發(fā)布房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，公布各類房產(chǎn)拍賣消息等。法國公證協(xié)會(huì)每三個(gè)月會(huì)向公眾發(fā)布全國房價(jià)通告，詳細(xì)介紹法國各地房價(jià)升降指數(shù)，單位價(jià)格，與以往同期指數(shù)比較。法國公證協(xié)會(huì)發(fā)布的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)信息成為法國房屋價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。投資者可以根據(jù)其發(fā)布的信息，尋找相應(yīng)的投資目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)界人士則通過其信息，制定出不同的營銷策略。為進(jìn)一步規(guī)范住房市場發(fā)展，法國政府?dāng)M通過行業(yè)立法、職業(yè)培訓(xùn)等多種方式加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介交易員的管理，同時(shí)擬設(shè)立相關(guān)委員會(huì)，以調(diào)解房產(chǎn)中介交易員和消費(fèi)者之間的糾紛。
（劉偉）
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